Efeitos jurídicos da venda de imóvel com tamanho menor ao combinado

Há pouco tempo atrás, esteve em meu escritório um senhor que estava indescritivelmente contrariado. 

Ele estava vendendo sua casa. E, para isso, ele precisava de uma série de documentos do imóvel, entre eles a Matrícula. 

Acontece que, enquanto esperava na fila, ele ficou lendo o teor do documento com o fim de se distrair. Foi quando percebeu que seu imóvel estava registrado como se o lote tivesse o tamanho de 320 m², sendo que quando o ele comprou, lhe foi informado que o lote tinha 350 m². 

Indignado com essa questão, solicitou que um amigo engenheiro fizesse a medição do terreno. Não deu outra, o lote do imóvel realmente tinha 320 m². Ele foi enganado pelo vendedor. 

Me inquerindo sobre a possibilidade de processar o rapaz que lhe vendeu o imóvel, dei a ele a seguinte explicação, a qual passo a abortar nesse pequeno texto. 

A oferta de imóveis em tamanhos inferiores ao que de fato eles tem é mais comum do que pode parecer, principalmente quando se trata de venda entre particulares, sem intermediação de corretor. 

Sensível a essa questão, o Código Civil de 2002 trouxe em seu bojo o artigo 500 que trata sobre o tema no seguinte sentido: 

“Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.” 

Assim, nesses casos, o comprador terá o vendedor que complementar a área do imóvel vendido, entregando a metragem prometida. Acontece que isso, quase em todas as vezes, é impossível. Como o vendedor irá complementar o tamanho de um lote, sendo que o loteamento da gleba possui unidades específicas, muitas vezes do mesmo tamanho, e, algumas vezes, atingindo o limite mínimo exigido pelo plano diretor? 

Essa impossibilidade é mais evidente ainda quando trata de área privativa de um apartamento ou imóveis em condomínio. 

Logo, resta ao comprador pedir o ressarcimento ou abatimento proporcional do preço. Uma solução muito mais viável e simples para a questão, calculando o valor do imóvel sob o metro quadrado. 

Porém, é importante mencionar que não é qualquer valor que direito ao comprador de ser ressarcido ou receber o abatimento do preço do imóvel. Muitas vezes o anunciante arredonda a metragem do imóvel para dar uma estética melhor ao anúncio, como por exemplo dizer que um apartamento de 99,86 m² tem 100 m². 

Nos casos em que a diferença do valor ofertado para o valor real não for superior a um vigésimo do tamanho de fato do imóvel, não restará direito ao comprador de reclamar essa diferença. Logo, esse apartamento de 100 m² poderia ser ofertado como sendo de 95 ou 105 m². Claro, isso desde que o comprador não comprove que não teria realizado o negócio se soubesse do valor exato do imóvel. 

Uma outra exceção que desobriga o vendedor a ressarcir ou abater o valor do imóvel é quando este for vendido como coisa certa e descriminada. 

Por exemplo, se alguém comprasse a casa em que o poeta Mario Quintana passou toda sua infância, exclusivamente por esse fato, irrelevante será a questão sobre a metragem do imóvel. Nesse caso, não há que se falar nessa devolução de excesso, caso o imóvel tenha uma metragem inferior ao ofertado. 

Diferente dos casos em que o oferta recai sobre apartamentos de um prédio que acabou de ser lançado na região. Ainda que o comprador intencione comprar a unidade 301, por exemplo, ela pode ser facilmente substituída por outras, como 401 ou 501, destituindo dela a qualidade de única e insubstituível. Logo, nesses casos, há sim a devolução de excesso quando o imóvel for vendido com um tamanho menor do que o ofertado. 

Entretanto, esse direito não é eterno. Conforme determina o artigo 501 do Código Civil, o comprador terá o prazo de 1 (um) ano após o ato do registro do imóvel. Passando-se esse prazo, não restará nenhum direito de ser ressarcido ou ter o abatimento no preço do imóvel. 

O registro do imóvel gera uma Matricula, o qual, por seu principio basilar, dará à sociedade ciência sobre as características do imóvel. 

Incoerente seria, então, o comprador afirmar que não tinha conhecimento que foi enganado a respeito do tamanho do imóvel. Se o documento gera presunção perante toda a sociedade, por logico, gerará essa presunção também (e principalmente) do dono do imóvel. 

E infelizmente esse era o caso do senhor que veio ao meu escritório. 

O registro em seu nome havia sido realizado há mais de 8 anos. Logo, ele não teria mais direito a ser ressarcido pela diferença da metragem do imóvel. 

É por essas e outras que sempre insisto no conselho de sempre buscarem um profissional capacitado para assessorar transações importantes. Isso pode gerar um economia gigantesca de tempo, esforços e dinheiro. Além de dar muito mais segurança aos seus negócios. 

Por THALES BARBOSA DE MENEZES

-Graduação pela Pontifícia Universidade Católica de Goiás;
-Pós graduação em Direito Imobiliário pela AVM-FaculdadeIntegrada; 

E-mail:thalesadv39709@hotmail.com

Twitter: @DrThales