Cobrança Indevida na Compra e Venda de Imóveis na Planta

Presente na maioria dos contratos de compra e venda de imóveis na planta, a taxa SATI – Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária, assim como a comissão de corretagem, é considerada abusiva e sua cobrança caracteriza venda casada, vedada pelo Código de Defesa do Consumidor – “condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos – artigo 39, I do Código de Defesa do Consumidor”.

Essa taxa nada mais é que a assessoria fornecida por um advogado – contratado pelo vendedor (construtora ou incorporadora) – para “assessorar” o consumidor no fechamento do negócio. O valor cobrado varia em torno de 0,8% sobre o preço do imóvel e destina-se ao advogado por ter redigido o contrato de compra e venda, bem como serviços correlatos ao negócio em si.

O problema é que, nem sempre o consumidor tem a informação que esse serviço será cobrado, muito menos que tem a opção de não contratá-lo. Está embutido no contrato e, muitas vezes a sua cobrança é condição para o fechamento do negócio e assim está caracterizada a prática de venda casada. Sem contar, que o consumidor, desconhece que o advogado age em favor de seu cliente (construtora/incorporadora).

Sendo assim, quem deverá arcar com esse custo é a construtora ou incorporadora, jamais poderá ser repassado esse ônus ao consumidor. Tal serviço dará mais segurança ao vendedor (construtora/incorporadora) no fechamento do negócio. Por isso é sempre importante verificar se consta tal cobrança no contrato e solicitar para excluir do contrato, sob pena do não fechamento do negócio e caso já tenha fechado o negócio caberá ação judicial pleiteando a restituição da quantia cobrada indevidamente, podendo até mesmo ser pleiteada a restituição em dobro, conforme prevê o parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor que prevê: “O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável”.

Tal questão tornou-se tão polêmica, com diversas ações tramitando no Judiciário, que tornou-se objeto de Recurso Especial que tramita no Superior Tribunal de Justiça em caráter repetitivo.

No entanto, o SINDICATO DAS EMPRESAS DE COMPRA VENDA LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS DE SÃO PAULO, interpôs a Medida Cautelar nº 25323/SP, visando suspender todas as ações que tramitam na primeira e segunda instancia, até a decisão final do REsp Nº 1551956/SP (julgamento de recurso repetitivo), o que foi deferido pelo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, em 16/12/2015, inclusive em primeira instancia, vejamos:

“MEDIDA CAUTELAR Nº 25.323-SP(2015/0310781-2) - RELATOR: MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO. REQUERENTE: SINDICATO DAS EMPRESAS DE COMPRA VENDA LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS DE SÃO PAULO ADVOGADO:LUIZ RODRIGUES WAMBIER E OUTRO(S). REQUERIDO: GAFISA S/A; REQUERIDO: IMARA ASSAF ANDERE. EMENTA – MEDIDA CAUTELAR. PEDIDO DE SOBRESTAMENTO DE TODOS OS PROCESSOS EM QUE SE DISCUTEM AS QUESTÕES QUE FORAM OBJETO DA AFETAÇÃO NO RESP Nº 1551956/SP, SUBMETIDO AO REGIME DO ART. 543-C, DO CPC. VIABILIDADE. NÚMERO EXPRESSIVO DE AÇÕES EM TRÂMITE NAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. NECESSIDADE DE GARANTIA DA HOMOGENEIDADE DE SOLUÇÕES PARA SITUAÇÕES IGUAIS. RISCO DE PREJUÍZO ÀS PARTES DEMONSTRADO, PROVIDÊNCIA, ADEMAIS, QUE CONFERE MAIOR EFETIVIDADE AO SISTEMA DE JULGAMENTO DE RECURSOS REPRESENTATIVOS DE CONTROVÉRSIA. PRECEDENTES. PEDIDO DEFERIDO”.

Conforme decisão a suspensão é apenas para prosseguimento das ações, ou seja, consumidores que queiram se antecipar, poderão contratar um advogado para distribuição da ação, à qual será recebida pelo Juízo e ficará suspensa até o julgamento do REsp nº 1551956/SP (recurso repetitivo), que tem previsão para ocorrer em 10/08/2016.

Referências:

Código de Defesa do Consumidor, Lei. 8.078 de 11 de setembro de 1990. In Vade Mecum Acadêmico de Direito 20ª edição. São Paulo: Rideel, 2015;

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. RELATOR: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO- SEGUNDA SEÇÃO. REsp Nº 1551956/SP (julgamento de recurso repetitivo). Disponível em: https://ww2.stj.jus.br/processo/pesquisa/?src=1.1.3&aplicacao=processos.ea&tipoPesquisa=tipoPesquisaGenerica&num_registro=201502161710

Por ÉRICA NUNES - OAB/SP 240.024

-Advogada formada em 2004 pela Universidade Bandeirante de São Paulo(UNIBAN);

-Pós-Graduada em Direikto Processual Civil pelo Instituto Paulista de Educação Continuada - IPEC;

-Advogada no escritório Érica Nunes Assessoria e Consultoria Jurídica(www.nunes.adv.br)e 

-Diretora da Comissão de Ação Social da OAB/SP Subseção Jabaquara-Saúde.

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Érica Nunes - Assessoria e Consultoria Jurídica

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