O dilema do uso das vagas de garagem em condomínio

 Autora: Stella Cerny(*)

Com o crescimento das cidades e com a problemática dos transportes urbanos, a solução encontrada por muitos foi a aquisição de carros e de motocicletas, neste último caso para diminuir o tempo gasto no trânsito. Porém, com isso surgiram alguns problemas dentro da vida cotidiana nos condomínios. Atualmente a vaga de garagem é mais importante que o próprio imóvel adquirido. 

O Regimento Interno do condomínio rege as relações entre os moradores, ou seja, delimita as normas da boa convivência. Em contrapartida a Convenção de Condomínio regula relações administrativas do condomínio. 

As questões de vagas de garagem podem ser subdivididas em alguns tópicos, por exemplo: 

a)Vagas de uso comum ou coletivo: são aquelas que fazem parte das coisas de uso comum do condomínio, sem matrícula e na especificação de condomínio menciona o uso mediante auxílio ou não de manobrista, portanto, uma vaga indeterminada, sem matrícula independente e sem metragem constante na área privativa do imóvel. Faz parte da área de uso comum do condomínio;

b)Acessório da unidade autônoma: não possui matrícula própria, mas na matrícula da unidade autônoma, a área da vaga de garagem estará descrita com a metragem total da vaga de garagem, fazendo parte da área privativa da unidade autônoma; e 

c)Vinculada a uma unidade autônoma: possui matrícula própria a vaga de garagem, tem saída para a via pública, independente ou por uso de passagem comum, é demarcada, numerada e tem descrição na especificação de condomínio. 

Portanto, temos três situações distintas que podem ampliar ou limitar o direito de cada proprietário. 

Se há demarcação e individualização a questão encontra-se superada e o uso será respeitado dentro das medidas de metragem fixadas nas matrículas, bem como o Regimento Interno. 

A questão de maior dificuldade, e quiçá de enfrentamento, ficará sempre para as frações ideais de uso comum – vagas de uso comum ou coletivo - visto que os proprietários tem dificuldade em entender e respeitar que se não existe local individualizado, todos têm os mesmos direitos quanto ao uso, e que o uso de um não poderá se sobrepor ao uso dos demais. 

O parágrafo único do artigo 1314 do CC dispõe que: "Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da parte comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos , sem o consenso dos outros." 

O artigo 1335 do mesmo diploma legal arrola os direitos dos condôminos, sendo que o inciso II dispõe que: "usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores".

Portanto, as áreas comuns estão submetidas ao uso de todas as unidades autônomas do condomínio, não podendo ser desvirtuado o uso ou alterada a finalidade, a não ser que ocorra uma alteração de Convenção de Condomínio, com o quórum previsto de 2/3 dos condôminos. 

Devemos observar o que está previsto na Convenção de Condomínio especificamente sobre a questão das áreas comuns; mas se houver alteração de área comum ou criação de espaços em áreas comuns, como por exemplo, a criação de vagas para estacionamento de motos, deverá ser observada a regra do artigo 1351 do CC (exigência de quorum para aprovação de 2/3 ou unanimidade dos moradores, respectivamente). 

Logo, ao comprar um imóvel é importante prestar atenção quanto às vagas de garagem, para que se evite problemas desnecessários aos demais condôminos; observar se a vaga de garagem faz parte ou não da área comum; como estão descritas, se têm ou não matrícula individualizada, entre outros, bem como o que dispõe o Regimento Interno e Convenção de Condomínio. 

As regras de boa convivência deveriam nortear nossa sociedade e as relações de condomínio, porém, o que vivenciamos é o oposto, cabe a cada unidade autônoma respeitar e zelar pelo bem comum nos limites delineados sem se sobrepor aos interesses dos demais. 

(*) STELLA SYDOW CERNY

-Advogada graduada pela FMU(1997);

-Especialização em Direito Imobiliário;

-Pós-graduanda em Direito Previdenciário; e

Atuando na Cerny Advocacia nas áreas de planos de saúde, cível, consumidor e previdenciário.

Nota do Editor:

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