Como Devem Ser divididas as Despesas do Condomínio (Artigo)

Uma das questões mais polêmicas presentes nas assembleias de condomínio é a respeito das taxas cobradas de cada morador, referentes a despesas do edifício.

Os proprietários de coberturas, em especial, possuem uma queixa em particular. À eles, normalmente, são cobradas taxas de condomínio muito superiores aos outros moradores, chegando, as vezes, a ser até o dobro, o que muito indigna esses proprietários. 

A queixa se pauta no argumento de que, por mais que tenham uma área privada maior, isso não faz com que eles usem mais as áreas comuns, além de não usarem faxineiras, jardineiros, porteiro e etc, mais que os outros condôminos. 

Por outro lado, os proprietários de apartamentos menores não concordam com a distribuição igualitária das despesas do condomínio, uma vez que, por possuir uma propriedade menor, não seria justo que tivessem as mesmas despesas do que um dono da maior das propriedades do condomínio. Além disso, o argumento do primeiro grupo é contestado pelo segundo, utilizando como exemplo o fato de os moradores de coberturas usarem muito mais o elevador, e por consequência energia, do que os moradores dos primeiros andares.

Ambas teses são plausíveis, entretanto, a ultima é reconhecida como a mais coerente. O que faz algum sentido se for utilizar analogias para dirimir a questão.

Imagine no caso de uma sociedade empresarial. O dono de 40% da empresa não pode ter as mesas despesas que o dono de 70% da empresa.

Condomínio é quando o mesmo bem possui vários donos. Então, pensando de maneira minorizada, imagine uma imóvel onde residem duas pessoas, sendo a primeira dona de 80% do local e a outra 20%. Não seria justo que ambas pagassem as despesas de forma igualitária, 50% para cada.

Outra forma de solução do litigio, a qual vem ganhando muita força ultimamente, é chamada de forma hibrida, onde são aplicadas as duas formas anteriores em comunhão. Quando se tratar de despesas ordinárias (manutenção, obras necessárias e de conservação) a divisão mais adequada é por unidade, pois aproveitaria a todos independentemente do tamanho da unidade privativa; já para despesas extraordinárias (que agregam valor de investimento) poderia ser aplicada a fração ideal, como por exemplo, uma reforma no hall de entrada do edifício, que gerará a valorização da área comum e privativa do Condomínio.

O forma escolhida pelo legislador ao trazer a questão ao Código Civil de 2002, foi o da fração ideal, como se observa pelo artigo 1.336, I do diploma, que assim dispõe:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
[...]”

Como se observa, a lei brasileira recomenda que as despesas de condomínio sejam divididas na proporção das frações ideais de cada condomino, ou seja, o proprietário de um apartamento irá será responsável pelas despesas de condomínio na proporcionalidade do tamanho de sua propriedade. Logo, o dono de um imóvel menor pagará taxas menores que o dono de um imóvel maior.

Entretanto, a normatização brasileira não gosta de impor regras às propriedades privadas, e é ótimo que seja assim, logo, essa regra é aplicada nos casos em que não há qualquer disposição sobre a matéria na convenção de condomínio. Justamente por isso na parte final do inciso citado consta: “salvo disposição em contrário na convenção”.

Desta forma, por mais que a lei exista recomendado que a distribuição seja por frações ideais, se na convenção de condomínio for estipulado que a distribuição será igualitária, esta valerá, assim como a forma hibrida. A lei será aplicada apenas nos casos em que não houver qualquer disposição sobre a matéria na convenção de condomínio. 

Vale dizer que esta, por ser uma matéria controversa, é frequentemente objeto de Ações Judiciais, gerando decisões dos mais variados entendimentos. Há inclusive, jurisprudência do STF que determina a aplicação da distribuição igualitária das despesas de condomínio, da mesma forma como há decisões do STJ determinando a divisão por frações ideais. Logo, há matéria para ser discutida em juízo. Desta forma, se você não esta satisfeito com o que esta sendo cobrado pelas taxas de condomínio, procure um advogado especialista em direito imobiliário para reclamar esse valor.

Por THALES BARBOSA DE MENEZES

-Graduação pela Pontifícia Universidade Católica de  Goiás;e 

-Pós Graduação em Direito  Imobiliário

pela AVM-Faculdade Integrada.

E-mail:thalesadv39709@hotmail.com