Não transforme o sonho da casa própria em pesadelo

 ©️2026 Gustavo Capucho da Cruz Soares

O setor de construção civil brasileiro vive um momento de estabilidade, projetando, para o ano de 2026, um crescimento de 2,0% em seu Produto Interno Bruto (PIB).

Impulsionado pelo mercado de trabalho formal (pleno emprego), o setor enfrenta desafios com o encarecimento de insumos e mão de obra, além da forte dependência da redução da taxa Selic para alavancar o crédito imobiliário.

O PIB do setor registrou alta de 0,5% no último ano, e projeta expansão para manter o terceiro ano consecutivo de alta. Os gastos com a mão de obra especializada e materiais (como cimento e fio de cobre) registraram elevações significativas, desafiando a rentabilidade das construtoras. Mesmo assim, o setor segue como um dos maiores geradores de emprego formal, superando a marca de 3 milhões de trabalhadores registrados.

Programas federais, como o Minha Casa, Minha Vida e operações com recursos do FGTS, continuam movimentando o mercado de habitação em massa, com forte atuação de construtoras do segmento econômico.

Nossos problemas começam nesse ponto.

O brasileiro, seja ele de qualquer classe social, almeja a casa própria, e não raramente, passa a vida para conseguir esse objetivo.

As construtoras se proliferaram pelo Brasil, e muitas delas, não possuem o mínimo básico para entregar um produto de qualidade e segurança.

Um ditado popular diz: "A primeira casa você constrói para o inimigo, a segunda para o amigo, e a terceira para você mesmo".

Na construção civil, a garantia de um imóvel novo pode chegar a até 5 anos, conforme o Código Civil e as diretrizes da ABNT NBR 17.170. Os prazos variam de acordo com a gravidade e o tipo de problema (elétrica, hidráulica, estrutura ou acabamento), sendo mais específico:

• 5 Anos: Problemas relacionados à solidez e segurança da obra (fundações, vigas, pilares, telhado e estabilidade estrutural);
• 1 a 5 Anos: Problemas de instalações (hidráulica, elétrica, esgoto) e impermeabilização; e
• 90 Dias a 1 Ano: Vícios aparentes e problemas de acabamento (como trincas superficiais em gesso, pintura descascando, pisos soltos ou portas desreguladas).

Os prazos passam a contar a partir da emissão do "habite-se" ou da entrega das chaves, dependendo aqui do que ficou estabelecido em contrato.

Necessário se faz distinguir os tipos de vícios aqui apresentados.

Nos chamados Vícios Aparentes (aquele defeito facilmente identificável logo após a aquisição do produto ou no momento do uso inicial. Trata-se de uma falha de fácil constatação que pode ser percebida por qualquer pessoa mediante uma simples análise visual ou teste básico), o consumidor tem 90 dias para registrar a reclamação com a construtora a partir do momento em que o defeito é descoberto ou o imóvel é entregue.

Agora nos vícios ocultos, aqueles que os problemas não são visíveis no momento da entrega, mas que aparecem após um tempo de uso, o prazo de garantia legal é de 5 anos. Uma vez identificado, o defeito deve ser reportado formalmente à construtora em até 180 dias.

Nesse sentido se faz importante o momento em acionar a Justiça nos casos acima explicitados.

Para os operadores do direito se faz necessário utilizar o Código Civil e subsidiariamente o Código de Defesa do Consumidor, explico: as regras determinantes da garantia em construção civil encontram-se no Código Civil, e as regras reservadas às relações comerciais, em especial a inversão do ônus probante, encontram-se no Código de Defesa do Consumidor.

Para minimizar os desabores e os conflitos que podem surgir, algumas dicas e conselhos podem ser seguidos:

• Ter um planejamento financeiro - planejamento financeiro é o primeiro passo para qualquer projeto arquitetônico. Aprenda a calcular custos reais, não apenas estimados, considerando materiais de construção, serviços técnicos (arquiteto, engenheiro); permissões municipais e taxas e um valor de contingência para imprevistos;
• Estabelecer um contrato claro com o arquiteto e com a empresa que irá realizar a obra definindo serviços, custos e responsabilidades recíprocas;
• Solicitar orçamentos detalhados que incluam descrição completa dos materiais, quantitativos precisos de cada item e termos claros sobre responsabilidades e prazos; e
• Vistoriar e monitorar regularmente todo o processo de construção, lembrando que as manutenções pós-obra, e que ensejam ações judiciais, estão intimamente ligadas às fases iniciais da construção, ou seja, alicerce e obras rústicas (tijolos, instalações elétricas, hidráulicas e laje).

O acabamento sofre com a má execução no início da obra.

Importante arquivar (de preferência em formato digital) os documentos da construção: contratos, notas fiscais e recibos, fotografias são úteis e devem ser realizadas em todas as fases da obra.

O sonho da casa própria, planejada e construída, ainda existe e os cuidados com isso devem ser prioridades para que esse sonho de família, não se torne um pesadelo.

GUSTAVO CAPUCHO DA CRUZ SOARES

-Advogado graduado pela Universidade Salesiana de Lorena - Unisal (2001);

-Sócio-Proprietário da Cruz & Soares - Sociedade de Advogados;

-Especialista em Direito Civil, Direito Trabalhista e Direito Previdenciário e

- Ex-Secretário de Negócios Jurídico - Prefeitura de Lorena

Nota do Editor:

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