quarta-feira, 11 de novembro de 2020

Aquisição de Apartamento na Planta


 Autor: Alceu Albregard Junior(*)

Adquirir um apartamento na planta e ser o primeiro morador do imóvel é um sonho bastante comum, principalmente em nosso país onde há uma carência muito grande de imóveis residenciais.

A realização desse sonho, porém, exige alguns cuidados do comprador no momento da compra com o estudo cuidadoso do contrato.

A verificação das condições de pagamento do preço, os valores incluídos no pagamento, como comissão de corretagem, taxa SATI, as condições e data de entrega do apartamento dentre outros itens, precisam ser verificados para que o comprador não tenha surpresas, sendo obrigado a pagar o que pensava não ser devido, ou a receber o imóvel muito além da data em que esperava.

Porém, como estes assuntos vêm sendo amplamente divulgados pela mídia e outros trabalhos, queremos dar mais atenção neste texto ao ato do recebimento do imóvel pelo comprador e os direitos que o comprador possui e deve exigir para evitar dores de cabeça futuras.

Normalmente no recebimento do imóvel se destaca a felicidade da concretização do sonho. Após meses acompanhando a construção desde o solo até os últimos detalhes do acabamento, finalmente chega o momento em que a construtora convida o comprador para a vistoria final e o recebimento das chaves do apartamento.

Este momento pode gerar grande ansiedade ao ponto de o comprador fazer “vista grossa” a defeitos mais evidentes apresentados, tanto pela unidade adquirida, como pelas partes comuns do edifício.

A construtora deve entregar a obra ao comprador em excelentes condições para uso, conforme consta dos anúncios, projetos oferecidos e exibidos ao comprador quando da compra e contrato assinado, bem como em atendimento a toda a legislação que envolva as obras, tanto em matéria de segurança da edificação quanto perante terceiros.

Essa obrigação da construtora quanto a qualidade da obra se entende não apenas a unidade individual, mas a construção como um todo, envolvendo as áreas comuns pelas quais o comprador passa a ter, não apenas o direito de uso mas também a obrigação de responder junto com os demais condôminos perante terceiros, como órgãos públicos e outros que venham a sofrer quaisquer danos pela obra.

Assim, por exemplo, uma eventual informação incorreta prestada pela construtora à prefeitura, que leve a um pagamento a menor de impostos pela área da edificação, pode ser entendida como sonegação fiscal, carretando possível autuação do condomínio e ônus aos compradores de serem obrigados a pagar uma eventual diferença de impostos.

Da mesma forma, a queda de uma janela que se desprenda da edificação e atinja um terceiro causando danos materiais, ou até físicos, poderá acarretar, no mínimo, um pedido de indenização pela vítima, obrigando os condôminos a uma despesa imprevista.

Claro que é possível uma eventual atribuição de responsabilidade à construtora pelos erros e pelos danos causados, porém, o êxito dessa possibilidade dependerá do atendimento de alguns requisitos.

ITENS A SEREM OBSERVADOS NA VISTORIA

Devemos nos lembrar que ao adquirir a unidade individual (o apartamento) estamos também adquirindo uma parcela da área comum do condomínio, fato este que normalmente é deixado em segundo plano no momento da vistoria apesar da importância.

Em uma vistoria, podemos observar alguns itens mais evidentes que podem ser facilmente identificados, como excesso de ruídos no movimento dos elevadores, pontos de umidade no teto, paredes, piso do salão de festas, churrasqueira, garagem, poços de elevador, que podem denunciar infiltração por deficiência na impermeabilização, vazamento de encanamento de água limpa ou até de esgoto ou, até mesmo, falta de qualidade da construção ou do acabamento.

Uma verificação atenta das vagas de garagem, sua dimensão e possibilidade de manobras pode denunciar que nem todas as vagas de garagem vendidas sejam efetivamente passíveis de utilização, exigindo futuros reestudos para espaço de manobras e trânsito com possível sacrifício de algumas vagas.

No caso da unidade individual há alguns defeitos mais comuns que são, além dos mencionados acima, azulejos, portas, janelas e batentes com rachaduras ou mal instaladas, teto, piso e paredes em desnível, instalação elétrica defeituosa.

Outros defeitos das unidades e das áreas comuns, contudo, são menos evidentes denominados “vícios ocultos” sobre os quais falaremos mais abaixo.

A construtora é sempre obrigada a corrigir os defeitos que podemos denominar de “defeitos construtivos” como os mencionados acima. Porém, o prazo para a ajuizamento de ação contra a construtora pelo comprador, sobre esses defeitos, é de 5 (cinco) anos contados da data em que a unidade, ou o condomínio, foram recebidos.

Para que se possa exigir judicialmente a correção desses defeitos é imprescindível que se possa provar que o comprador efetuou reclamação à construtora e que esta não foi atendida, ou que o defeito continuou a existir.

Assim, a reclamação deve ser feita por carta impressa, notificação, ou ainda e-mail, desde que se possa comprovar o recebimento pela construtora.

Há casos de chamados “vícios ocultos” em que os defeitos construtivos não são tão evidentes. São casos de desatendimento a normas legais pela construção ou equipamentos de segurança, erros nas declarações prestadas a órgãos públicos, baixa qualidade de materiais, são defeitos que somente se tornam evidentes a partir de um exame realizado por profissionais técnicos (ou pessoas com conhecimento que nem sempre é detido pelo comprador) ou pelo passar do tempo, em que esses defeitos começam a se tornar mais evidentes.

Nestes casos, de defeitos que não poderiam ser notados quando do recebimento do imóvel, o prazo para ajuizamento de ação exigindo que se reparem tais defeitos começa a ser contado a partir do momento em que se toma conhecimento da existência desse defeito.

Enfim, a vistoria da unidade para recebimento das chaves pode resultar na constatação de existência de defeitos tais na qualidade da obra que justifiquem ao comprador recusar ao recebimento das chaves enquanto não sanadas tais irregularidades, devendo o comprador manifestar essa exigência por escrito, com recibo.

Quanto a defeitos nas áreas comuns, todavia, deve ser observado o prazo de cinco anos contados da data de recebimento das obras pelo condomínio, e que as exigências de reparo sejam realizadas pelo condomínio, representado pelo síndico, após uma Assembleia Geral Ordinária ou Extraordinária, em que o síndico, esclarecendo os demais condôminos acerca dos defeitos construtivos e de suas consequências obtenha, dessa assembleia, autorização para agir perante a construtora.


*ALCEU ALBREGARD JUNIOR


-Graduação em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie(1985);
-Atua principalmente nas áreas dos Direitos Tributário,Imobiliário e Consumidor.
Contato: alceu.adv@albregard.com.br


Nota do Editor:
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