O direito de preferência no contrato de locação imobiliária

Em tempos de crise, é comum a decisão por adiar a compra de um imóvel e continuar morando de aluguel até a situação melhorar.

Acontece que, por muitas vezes, os inquilinos acabam se apaixonado pelo imóvel que aluga, tanto pela arquitetura da casa ou apartamento, quanto pela região e facilidades que esta proporciona. 

Levando em consideração estes detalhes, alem do fato de o inquilino já ter estabelecido ali sua residência, incluindo aquela localidade em seus costumes, rotina e projetos, os quais são de difícil modificação, o legislador estabeleceu uma regra que beneficia o inquilino no caso de o locador querer vender o imóvel, trata-se do Direito de Preferência.

O Direito de Preferência encontra-se tipificado no artigo 27 da Lei do Inquilinato (8.245/91), o qual assim dispõe:

“Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. 

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.”

Logo, antes de oferecer o imóvel ao mercado, o locador deverá fazer a oferta ao inquilino, nas exatas mesmas condições, seja por meio de notificação judicial ou extrajudicial, como carta, email, mensagem e etc.

Feita a oferta ao inquilino, este tem 30 (trinta) dias para se manifestar. Caso se silencie, se presumirá que a oferta não fora aceita, o que permitirá que o locador venda o imóvel para um terceiro sem se preocupar com qualquer sanção em decorrência deste fato.

Esta é uma medida que veio ajudar os dois lados da transação. Levando em consideração que a oferta será feita nos exatos mesmos termos tanto para o inquilino quanto para um terceiro, é muito mais provável que aquele aceite, uma vez que já conhece o imóvel e lá já se estabeleceu, o que evitará os desgastes de trocar de endereço.

Caso esta norma não seja respeitada, o inquilino poderá reclamar do alienante/locador as perdas e danos ou, depositando em juízo através de uma Ação Consignatória o preço exigido e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado.

Assim, se a transação já estivesse em nível avançado com um terceiro, este perderia o imóvel, dando-lhe direito de também exigir uma indenização do vendedor.

Entretanto, é mister mencionar que essas regras apenas são aplicadas nos casos em que o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel. Caso não esteja, não há que se falar em direito de preferência.

Outro detalhe importante é que o direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Destarte, em conclusão, o inquilino que tenciona vender seu imóvel que encontra-se alugado, deverá o ofertar, primeiramente, ao inquilino, que terá 30 dias para manifestar o aceite. Após o prazo, o locador poderá vender o imóvel para um terceiro. Se a oferta não for feita ao inquilino, este terá o direito de pedir perdas e danos ao locador, ou comprar o imóvel com o depósito judicialmente do valor exigido, mesmo sem anuência do vendedor. Mas estas regras só valem para os contratos de locação que forem averbados no registro do imóvel.

Por THALES BARBOSA DE MENEZES

-Graduação pela Pontifícia Universidade Católica de Goiás;

-Pós graduação em Direito Imobiliário pela AVM- Faculdade Integrada;e
E-mail:thalesadv39709@hotmail.com