Cuidados Antes de Locar um Imóvel : Parte 1

Autora: Gabriela Alencar(*)

Quem nunca pensou em alugar um imóvel ou até mesmo conhece várias pessoas que moram de aluguel? Já viu alguém ter problema com o proprietário, ou então, com o inquilino? Com o imóvel? Com o vizinho?... Pois bem, chega até ser cômico porque os problemas não são poucos.

Antes de alugar um imóvel, pesquise bem o local, faça contas se ele entra no seu orçamento, analise cuidadosamente a estrutura do imóvel, vá nele de dia, de noite, veja se tem feiras embaixo, se tem festas à noite, se os vizinhos são receptivos... procure sim pelo em ovo e deixe o calor da emoção de lado, é hora da razão falar mais alto!

Toda a burocratização começa no contrato de aluguel, será que eu assino? Contrato um advogado? Se eu não gostei de alguma cláusula, posso retirar? Será que o proprietário vai aceitar? Preciso de fiador? Posso escolher a modalidade de garantia? Calma!! Um contrato precisa ser bilateral e deve haver a manifestação de vontade de ambas partes. 

Neste artigo, em específico, analisaremos as modalidades de garantia previstas na Lei nº 8.245/1991, conhecida como A Lei do Inquilinato. Ressalto que em outro momento detalharemos mais alguns outros cuidados antes de locar um imóvel.

O artigo 37 da Lei do Inquilinato traz 4 modalidades de garantias, são elas:

a) Caução

b) Fiança

c) Seguro Fiança locatícia e

d) Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Em primeiro momento, cabe ressaltar que quem define a modalidade de garantia é o Locador e que somente é permitida uma única modalidade de garantia por cada contrato de locação.

A caução é uma das modalidades mais utilizadas quando falamos de contrato de locação, possui a seguinte significação necessária para delimitação precisa do instituto: "Qualquer meio de assegurar o cumprimento de ajuste ou obrigação; depósito em dinheiro ou títulos para responder pela execução de um contrato ou pelos possíveis desfalques da parte dos fiéis, tesoureiros e outros empregados: cautela, garantia e segurança." [1]

Ela se subdivide em caução de bens móveis, caução de bens imóveis, caução em dinheiro e caução em títulos e ações.

A caução em bens imóveis é aquela em que o locatário dispõe de um bem imóvel como forma de garantia, seja ele um terreno, uma casa ou um apartamento, por exemplo. Para atingir a integralidade dos seus efeitos e se tornar um ato público e eficaz, mister se faz a averbação na matrícula do imóvel, junto ao Cartório respectivo.

A caução em bens móveis, da mesma forma, deverá ser registrada, esta em cartório de títulos e documentos, pois trata-se de penhor, devendo assim, haver a tradição efetiva do bem caucionado para o locador. 

A caução em dinheiro é aquela que exige do inquilino um valor já na assinatura do contrato. Ela pode ser ofertada pelo locador ou por terceiro, não se confundindo com o fiador, sendo do depositante o dinheiro dado em caução.

O depósito deverá ser feito em caderneta poupança em nome do locador e do locatário com valor MÁXIMO de 3 alugueis, o qual será restituído ao fim da locação acrescido de juros e correção monetária.

Por fim, a caução em títulos e ações que se assemelha a modalidade descrita acima. Pode ter como exemplo as letras de câmbio, ações de sociedades anônimas, títulos de dívida pública, entre outros títulos financeiros. Nesta garantia, o locador fica em posse desses bens até o fim do contrato e se houver a desvalorização a fim de não suprir a garantia, o título deverá ser substituído no prazo de 30 dias, sob pena de infração. 

Agora, a fiança, é uma das modalidades garantias mais utilizadas no contrato de locação. Do latim fideri, a fiança consiste no ato de confiar. É quando um terceiro garante o ônus do contrato de locação, por meio de um bem, no caso do inquilino não cumprir com as obrigações, em outras palavras é "um contrato acessório mediante o qual o fiador garante o cumprimento da obrigação principal pelo afiançado, no caso o locatário, se este não vier a cumpri-la". [2]

Essa modalidade de garantia com o passar do tempo veio apresentando muitas dificuldades por "n" motivos; o futuro inquilino fica apreensivo em pedir para um terceiro ser garantidor no seu contrato de locação, o fiador fica no empasse de aceitar ou não a proposta, terá seus bens analisados e fora tudo isso, é uma garantia fraca para o locador.

O locador aqui deve analisar os bens criteriosamente e constar que estes irão assegurar o cumprimento das obrigações. Em alguns casos a lei assegura o Locador exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia (artigo 40 da Lei do Inquilinato), observado o prazo de 30 dias para notificação.

Em caso de morte do fiador, a fiança se extingue, cabendo, entretanto, aos herdeiros, responder até a data do óbito e os limites da herança.

O seguro fiança é a modalidade que mais vem crescendo nos últimos tempos devido sua facilidade e seguridade para ambas partes. Nesta modalidade a figura do fiador é uma seguradora, na qual ela se compromete a cumprir as obrigações dos locatários, na falta do seu cumprimento, em contrapartida, há um custo anual ou mensal e estes valores não são devolvidos ao fim do contrato, trata-se de um seguro. 

Nas palavras de Gildo dos Santos: "(...) o seguro fiança locatícia nada mais é do que um contrato de seguro, sabendo-se que, por este, uma das partes (seguradora) se obriga para com a outra (locador), mediante o pagamento de um prêmio, a indenizá-la do prejuízo resultante de riscos predeterminados contratualmente(...). Pode ser contratante do seguro o locatário, mas beneficiário da indenização, a ser estipulado na apólice, será o senhorio"[3]

Destaca-se por esta utilização evitar o constrangimento dos desagradáveis pedidos de desfavor aos fiadores, além do dispêndio excessivo com cauções em dinheiros, móveis ou imóveis, ou qualquer outra modalidade prevista na Lei do Inquilinato.

Há também a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, uma garantia recente e ainda pouco utilizada, inserida na Lei do Inquilinato no ano de 2006, surge para preencher uma lacuna aos locatários com perfil de investidor. Nada mais é do que uma garantia apresentada pelo locatário, o qual se destina suas cotas em fundos de investimentos em favor do credor fiduciário (locador), tornando-as indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis. Importante ressaltar que para que as cotas de fundo de investimentos estejam aptas a servirem como garantia locatícia, deverá elas conterem a averbação com o termo "garantia locatícia" para que assim produza seus devidos efeitos de proteção. 

Por fim, temos os contratos de locação que não possuem garantias e é totalmente previsível em legislação. Imputa ao locador analisar as vantagens e desvantagens deste contrato.

Cada situação tem sua peculiaridade, e a cada peculiaridade deve ser moldada a um belo contrato! A recomendação é sempre buscar uma assessoria jurídica especializada pois um contrato elaborado de forma equivocada pode gerar muitos prejuízos para qualquer um dos lados da relação.

REFERÊNCIAS

[1] SCAVONE JUNIOR, Luiz. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. Revista dos Tribunais, 14ª Ed. São Paulo, pg 1223;

[2] Gildo dos Santos, Locação e Despejo: comentários à Lei 8.245/91, 7, ed. Ver. Ampl. E atual, com as alterações da Lei 12.112/2009, São Paulo: RT, 2011, p.238-239;

[3] SCAVONE JUNIOR, Luiz. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. Revista dos Tribunais, 14ª Ed. São Paulo, pg 1229.

*GABRIELA GALONI DE ALENCAR

Advogada formada pela Universidade Braz Cubas – Mogi das Cruzes (2017);

Pós-graduanda em Direito e Processo do Trabalho pela Damásio Educacional; e

-Atuação em direito de propriedade intelectual, imobiliário e de família.

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Celular: (11) 94766-4481

  

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