Autora: Gabriela Alencar(*)
É inegável que o COVID-19 abalou não só a economia brasileira como a economia mundial, algo inalcançável aos olhos e tão impactante no nosso dia a dia.
As restrições de funcionamento, principalmente de caráter presencial, consideradas não essenciais, causaram um impacto negativo na atividade econômica principalmente nas relações contratuais.
Diante desse cenário os pequenos e grandes empreendedores recorreram ao judiciário alegando a ocorrência de força maior ou onerosidade excessiva, pleiteando, em sede de liminar, a suspensão temporária da exigibilidade dos aluguéis e/ou a redução dos valores.
Tem sido grande a quantidade de dúvidas levantadas e os estudos objetivando a dirimir tais situações. Como sobreviver no ambiente de crise é, decerto, a maior preocupação dos empresários.
De acordo com o Código Civil, em específico o artigo 317, o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Há de se frisar também a regra do artigo 421-A, que preceitua que é possível o afastamento da presunção da paridade e simetria dos contratos civis e comerciais, na presença de elementos concretos que o justifiquem.
Tais situações imprevisíveis vêm sendo julgadas, muitas em caráter liminar, através de ações de revisão contratual, umas priorizando a negociação entre as partes e outras flexibilizando as formas/condições de pagamento.
Vejamos:
1. Processo nº 1029981-53.2020.8.26.0100, julgado pela 19ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo:
Nesta decisão de 1º grau, indeferiu-se o pedido de tutela antecipada antecedente pleiteada pela locatária, que presta serviços no ramo alimentício, para (i) suspensão do pagamento dos aluguéis durante período que definiu como "fase aguda" da crise gerada pelo COVID-19; e (ii) redução do valor do aluguel equivalente a 6,6% (seis vírgula seis por cento) do faturamento, após ultrapassada tal fase.
Em referida decisão, o Juízo fixou o entendimento de que o reconhecimento de força maior afastaria a responsabilidade do contratante pelo adimplemento da obrigação, não podendo, portanto, fundamentar a revisão de cláusulas contratuais para fixação de obrigações diversas daquelas pactuadas pelas partes.
Pontuou que somente a completa impossibilidade de cumprimento do contrato é que poderia ensejar a completa exoneração das obrigações, o que não se verifica no caso concreto, vez que, sendo a locatária empresa do ramo alimentício, não estaria totalmente impedida de exercer suas atividades.
Ressaltou-se, ainda, que, tratando-se de contrato firmado entre duas grandes empresas, não há que se falar em hipossuficiência de uma das partes em relação à outra.
2. Agravo de Instrumento nº 2068208-07.2020.8.26.0000, julgado pela 34ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo:
O agravo de instrumento em comento foi movido em face da decisão pormenorizada no item 4, acima. Negou-se provimento ao recurso interposto pela locatária, tendo sido mantida a decisão de primeiro grau, fixando-se o entendimento de que não se verificou, no caso concreto, situação de força maior, e que a suspensão das obrigações assumidas pela locatária não encontraria embasamento legal.
Assim, concluiu-se que interferência do Judiciário neste momento seria prematura e que a moratória almejada pela locatária deveria ser objeto de negociação com a locadora.
3. Processo nº 1030378-15.2020.8.26.0100 – 1ª Vara Federal de Curitiba
Em sede de liminar, o juiz suspendeu o pagamento de aluguéis para a Infraero. Com base no art. 65 da Lei 8.666/93, que prevê o equilíbrio econômico-financeiro em contratos com a administração pública, a decisão determinou a suspensão do pagamento do aluguel até o encerramento do estado de calamidade pública.
4. Processo nº 1010893-84.2020.8.26.0114 – 8ª Vara Cível de Campinas
Na decisão liminar, que não cita o embasamento legal para a suspensão do pagamento dos aluguéis, mas somente a "impossibilidade da parte auferir rendimentos no citado período", ficou decidida a suspensão do pagamento do aluguel mínimo mensal e do fundo de promoção e propaganda enquanto a determinação de fechamento dos shoppings em razão da pandemia permanecer.
Convém ressaltar que nos moldes do artigo 18 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) tem-se a expressa previsão de que as partes em comum acordo podem renegociar um novo valor de aluguel.
Com base na boa fé e no bom senso face à pandemia instaurada, o que se espera é que tal acordo seja gesticulado no âmbito administrativo e extrajudicial, onde as partes em consenso poderão flexibilizar as regras obrigacionais decorrentes do contrato de locação, para que todos juntos alcancem o objetivo principal dos tempos atuais: a superação da crise.
É certo de que este momento de crise requer compreensão e solidariedade de todos.
FONTES:
*GABRIELA GALONI DE ALENCAR
-Advogada formada pela Universidade Braz Cubas – Mogi das Cruzes (2017);
-Pós-graduanda em Direito e Processo do Trabalho pela Damásio Educacional; e
-Atuação em direito de propriedade intelectual, imobiliário e de família.
Email: gabrielagaloni@yahoo.com.br
Celular: (11) 94766-4481
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