Compra de imóvel nos últimos 5 anos pode gerar devolução de ITBI

Quem comprou imóvel nos últimos 5 (cinco) anos pode ter valores a ser devolvido, devidamente corrigido sobre a importância recolhida a maior.

A decisão foi fixada pela Primeira Seção do STJ que determinou os parâmetros para cobrança do imposto. Há muito tempo vinha sendo discutido sobre a legalidade das prefeituras calcularem o ITBI sobre o valor maior incidente sobre o imóvel. Prática essa muito corriqueira nos cartórios, onde afastava-se a informação da transação declarada e impunha-se o valor maior, que poderia ser o valor venal do bem ou o valor de referência.

O entendimento fixado pelo STJ determinou que o valor de transmissão do imóvel deveria ser feito com base no valor de transmissão do imóvel em condições normais de mercado, não vinculado à base de cálculo do IPTU, decisão essa tomada em sede de Recurso Repetitivo – Resp 1.937.821 – Tema 1.113.

Ademais, o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de legalidade, não podendo ser afastada pelo Fisco o qual necessita de abertura de processo administrativo, com ampla defesa e contraditório. Restou provado que o Fisco não poderia impor unilateralmente a base de cálculo do ITBI com fundamento em valor de referência do bem imóvel.

A devolução dos valores está prevista no artigo 165 do CTN, na modalidade de restituição total ou parcial do imposto pago, seja qual for a modalidade do pagamento efetuada.

Com a decisão do STJ foi colocada uma pá de cal em cima da prática adotada pelos municípios, os quais usavam sempre o maior valor do bem. Finalmente, a decisão do STJ fixou a tese que o cálculo do ITBI deve ser o valor do imóvel transmitido, nos seguintes termos:

TRIBUTÁRIO RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE.

1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o “valor venal”, a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos.

2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.

(...)6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).

7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.

8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

9. Recurso especial parcialmente provido.

Portanto, se houve a compra de imóvel e o cálculo foi feito em cima dos valores venais ou de referência, haverá o direito à repetição do indébito acrescido de juros e correção monetária desde o pagamento do imposto, conforme tese fixada acima, respeitado o prazo prescricional de 5 (cinco) anos do pagamento efetuado.

*STELLA SYDOW CERNY

-Graduada pela Faculdades Metropolitanas Unidas (1997); (FMU);

 -Especialização em Direito Imobiliário pela Escola Superior de Advocacia - ESA (2007);

-Pós-graduada em Direito Previdenciário pela Verbo Educacional (2020);

-Pós-graduada em Direito Médico e da Saúde pela  Escola Paulista de Direito (2022); 

-Membro Permanente da Comissão de Defesa do Consumidor (OAB/SP);

- Membro da Comissão de Direito Médico e da Saúde (OAB/SP) e

- Atuando na Cerny Advocacia desde 2006,nas áreas de planos de saúde e erro médico, cível, consumidor e previdenciário (www.cernyadvocacia.com.br).

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