O consumidor por equiparação e a decisão do STJ sobre Brumadinho

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 ©️2026 Regiane Simões de Oliveira

Em 19 de agosto de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por unanimidade, que as pessoas atingidas pelo rompimento da barragem da Mina Córrego do Feijão, em Brumadinho, são consumidoras por equiparação. O julgamento se deu sob o rito dos recursos repetitivos, o que significa que a tese deve ser seguida pelas demais instâncias (REsp 2.124.713/MG e REsp 2.124.717/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Tema 1.280, Informativo 898).

A consequência prática é grande: em vez dos três anos previstos no Código Civil para reparação de danos, aplica-se o prazo de cinco anos do artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor.

Mas como alguém pode ser consumidor de uma empresa da qual nunca comprou nada?

O consumidor "by stander"(por equiparação)

O artigo 2º do Código de Defesa do Consumidor define consumidor como quem adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Se a lei tivesse parado aí, ficaria de fora muita gente prejudicada pelo mercado sem nunca ter assinado contrato algum.

O Código não parou aí. Criou três situações em que a pessoa é tratada como consumidora mesmo sem ter comprado nada. São três artigos diferentes, com efeitos diferentes

1. A coletividade (artigo 2º, parágrafo único). Equipara-se a consumidor o conjunto de pessoas, ainda que não seja possível identificá-las, que tenha participado das relações de consumo. É o que permite ao Ministério Público, à Defensoria Pública e às associações irem a juízo em nome de todos os prejudicados por uma prática de mercado;
2. As vítimas do evento (artigo 17). Equiparam-se a consumidores todas as vítimas de um acidente de consumo. É a figura do terceiro atingido, conhecida como bystander. Foi esse o artigo aplicado em Brumadinho e
3. As pessoas expostas às práticas de mercado (artigo 29). Equipara-se a consumidor quem é apenas exposto a publicidade, cobrança, cadastros ou cláusulas abusivas, mesmo sem ter comprado. Protege, por exemplo, quem teve o nome negativado por dívida que nunca contraiu.

O terceiro atingido

O artigo 17 vem sendo aplicado pelo STJ há anos, em situações bem concretas:

• Moradores das casas atingidas pela queda de uma aeronave em São Paulo, em 1996, foram equiparados a consumidores, embora não fossem passageiros;
• Um gari atropelado por ônibus enquanto trabalhava foi reconhecido como consumidor por equiparação, ainda que não fosse passageiro nem tivesse contratado nada;
• Uma criança que se feriu ao desviar da porta aberta do caminhão de uma distribuidora de bebidas e caiu sobre garrafas quebradas deixadas na calçada teve o mesmo reconhecimento; e
• Pescadores artesanais prejudicados por derramamento de óleo no litoral foram tratados como consumidores por equiparação, o que lhes permitiu ajuizar a ação no próprio domicílio.

A lógica que une todos esses casos é simples: quem lucra com uma atividade responde pelos riscos que ela cria, e esses riscos não param na "porta da loja".

O que a decisão sobre Brumadinho acrescentou

Até aqui, uma questão incidia nesses processos: seria preciso demonstrar que existia, em algum ponto, uma relação de consumo da qual o dano tivesse decorrido? A chamada relação base de consumo.

No caso da mineração, isso era um problema. O minério é insumo, não produto de prateleira. A Vale sustentava justamente que não se enquadrava no conceito de fornecedor do artigo 3º do Código.

O STJ afastou o obstáculo. Segundo o acórdão, quando a atividade econômica, por si só, oferece risco de impacto ambiental e atinge pessoas que não têm nenhum vínculo jurídico com o empreendimento, reconhece-se a relação de consumo por equiparação, independentemente de estar ou não caracterizada uma relação base de consumo. E as discussões sobre o enquadramento da empresa como fornecedora foram consideradas irrelevantes diante do potencial danoso do empreendimento.

O tribunal registrou ainda que não seria razoável que o poluidor, apenas por não caber na definição legal de fornecedor, fosse beneficiado com um prazo menor para que as vítimas buscassem reparação. O raciocínio se apoia no artigo 225 da Constituição e no artigo 14, § 1º, da Lei 6.938/1981, que impõe ao poluidor o dever de indenizar independentemente de culpa.

Vale um registro histórico: a Lei 12.334/2010, que criou a Política Nacional de Segurança de Barragens, foi alterada pela Lei 14.066/2020 justamente depois de Mariana e Brumadinho, passando a reconhecer a potencialidade ofensiva desses empreendimentos e a existência de populações vulneráveis. Foi um dos apoios da decisão.

Quando o prazo começa, e quando ele volta à estaca zero

O artigo 27 estabelece que os cinco anos correm a partir do conhecimento do dano e de sua autoria. No caso julgado, o marco foi 25 de janeiro de 2019, dia do rompimento da barragem.

Antes de seguir, uma distinção que evita confusão: o dano ambiental em si é imprescritível, conforme o Tema 999 do Supremo Tribunal Federal. O que prescreve é a pretensão individual de cada atingido a receber indenização, e é sobre essa pretensão que o STJ decidiu.

Há, porém, um segundo elemento decisivo. Quando o Ministério Público ou outro legitimado ajuíza ação coletiva sobre o mesmo fato, a prescrição das ações individuais fica interrompida. Interromper não é pausar: o prazo não retoma de onde parou, ele recomeça do zero.

Foi o que ocorreu em Brumadinho. O Ministério Público de Minas Gerais ajuizou três ações civis públicas sobre o desastre. Em 4 de fevereiro de 2021 firmou-se um acordo único para todas elas, homologado pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais. A partir do trânsito em julgado dessa homologação, os cinco anos voltaram a correr por inteiro. Por isso as ações individuais ajuizadas em 2022, como a examinada pelo STJ, não estavam prescritas.

Um alerta necessário: a data exata do trânsito em julgado da homologação ainda é objeto de discussão judicial, com recurso pendente. Quem pretende ingressar com ação individual não deve extrair deste texto uma data de corte, e sim buscar orientação sobre o caso concreto.

O que a equiparação não é

A proteção não é automática em qualquer situação.

O artigo 17 pressupõe um acidente de consumo, ou seja, um dano que atinge a segurança física ou psíquica da pessoa. Se o problema é apenas de qualidade ou quantidade do produto, o chamado vício, o artigo aplicável é outro e o prazo passa a ser de 30 ou 90 dias, conforme o artigo 26.

E a dispensa da relação base de consumo foi afirmada para o cenário específico dos desastres ambientais provocados por atividades potencialmente poluidoras. Fora dele, o STJ continua exigindo que o dano decorra de uma relação de consumo. Já se recusou a equiparação, por exemplo, ao comerciante que aceitou cheque roubado e não conseguiu descontá-lo, por entender que o prejuízo não era consequência direta de falha do serviço bancário.

Em resumo

O Código de Defesa do Consumidor não protege apenas quem compra. Protege quem é atingido. Essa escolha do legislador, feita em 1990, continua produzindo efeitos práticos trinta e seis anos depois, e a decisão sobre Brumadinho é a demonstração mais recente.

Se você foi prejudicado por um produto, um serviço ou uma atividade econômica que jamais contratou, vale verificar em qual das três hipóteses o seu caso se encaixa.

REGIANE SIMÕES DE OLIVEIRA

• Graduada pela FMU (2007);
• Pós-Graduada em Direito Civil e Processual Civil pela Escola Paulista de Direito (2010); e
• Advogada em âmbito nacional, atuante em direito imobiliário, consumidor, empresarial, cível e família.

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Até onde vai a responsabilidade do consumidor nas fraudes bancárias?

©️2026Tatiana Shuchowsky
 

A digitalização do sistema financeiro transformou profundamente a forma como nos relacionamos com as instituições bancárias. Operações que antes exigiam comparecimento presencial, assinatura física e até mesmo conferência por um funcionário passaram a ser realizadas, em poucos segundos, por meio de um aparelho celular.

A tecnologia trouxe agilidade, acessibilidade e redução de custos. Contudo, trouxe também um paradoxo que não pode ser ignorado: quanto mais simples se tornou movimentar o patrimônio do consumidor, mais sofisticadas e acessíveis se tornaram as fraudes bancárias.

Golpes envolvendo falsas centrais de atendimento, phishing, invasão de contas, engenharia social, transferências via Pix e contratações fraudulentas demonstram que antigas práticas criminosas ganharam escala e uma nova roupagem com a evolução tecnológica.

Diante desse cenário, surge uma questão cada vez mais presente no Poder Judiciário: até que ponto o prejuízo decorrente de uma fraude bancária pode ser atribuído exclusivamente ao consumidor?

A relação entre instituição financeira e cliente está submetida às normas do Código de Defesa do Consumidor. O artigo 14 do CDC estabelece a responsabilidade objetiva do fornecedor pelos danos decorrentes de defeitos na prestação dos serviços, independentemente da demonstração de culpa.

No âmbito bancário, o Superior Tribunal de Justiça consolidou, por meio da Súmula 479, o entendimento de que as instituições financeiras respondem objetivamente pelos danos decorrentes de fortuito interno relacionado a fraudes e delitos praticados por terceiros no âmbito das operações bancárias.

Isso ocorre porque a fraude não pode ser analisada completamente dissociada da própria atividade desenvolvida pelas instituições financeiras.

Se o banco disponibiliza ao consumidor a possibilidade de contratar empréstimos, realizar transferências de valores expressivos, cadastrar novos dispositivos e movimentar praticamente todo o seu patrimônio em poucos minutos, também deve desenvolver mecanismos tecnológicos capazes de identificar comportamentos incompatíveis com o histórico daquele cliente.

A segurança, portanto, não pode ser tratada como mero diferencial competitivo. Ela integra o próprio serviço bancário.

Apesar desse sistema protetivo, observa-se uma tendência preocupante em determinadas demandas judiciais: concentrar a análise da fraude quase exclusivamente no comportamento da vítima.

Questiona-se se o consumidor forneceu determinada senha, clicou em um link, acreditou no suposto funcionário do banco ou deixou de adotar alguma cautela.

Evidentemente, a conduta do consumidor não é juridicamente irrelevante. O próprio CDC admite a culpa exclusiva da vítima como hipótese capaz de afastar a responsabilidade do fornecedor.

O problema surge quando a exceção passa a funcionar, na prática, quase como regra.

Não parece coerente reconhecer, de um lado, a vulnerabilidade do consumidor e a responsabilidade objetiva da instituição financeira e, de outro, exigir da vítima conhecimento técnico suficiente para identificar golpes que se tornam cada vez mais sofisticados.

Enquanto o consumidor possui acesso apenas à sua conta e às informações que lhe são apresentadas, as instituições financeiras dispõem de dados sobre localização, dispositivos utilizados, histórico de movimentação, valores habitualmente transferidos, horários de acesso e padrões de comportamento.

É justamente essa assimetria tecnológica que precisa ser considerada na análise da responsabilidade.

Uma transferência isoladamente considerada pode parecer legítima. Entretanto, uma sequência de empréstimos seguida de transferências atípicas, utilização repentina de limites ou movimentação integral dos recursos disponíveis pode representar comportamento absolutamente incompatível com o perfil daquele consumidor.

Nessas situações, a pergunta não deve ser apenas "o consumidor poderia ter evitado o golpe?", mas também: "o sistema bancário poderia ter identificado e impedido uma operação manifestamente atípica?"

O avanço tecnológico não pode representar apenas aumento da eficiência e redução dos custos das instituições financeiras. Ele deve vir acompanhado da evolução proporcional dos mecanismos de proteção.

O Código de Defesa do Consumidor e a Lei Geral de Proteção de Dados já fornecem importantes instrumentos jurídicos para essa proteção. A LGPD, inclusive, reforçou o dever das instituições de adotar medidas técnicas e administrativas capazes de proteger os dados pessoais contra acessos não autorizados e situações ilícitas.

O desafio atual, portanto, não está simplesmente na criação de novas leis, mas na aplicação das normas existentes de maneira compatível com a realidade tecnológica.

Fraudes bancárias devem continuar sendo analisadas individualmente, considerando a dinâmica de cada operação e a eventual participação do consumidor. Contudo, essa análise não pode resultar na transferência automática do risco tecnológico para justamente a parte mais vulnerável da relação.

Se as instituições financeiras optaram por um modelo em que praticamente toda a vida bancária cabe dentro de um celular, é razoável exigir que a mesma tecnologia utilizada para facilitar uma operação também seja empregada para impedir aquilo que claramente foge ao comportamento habitual do cliente.

A inovação financeira somente será verdadeiramente eficiente quando a velocidade das operações caminhar na mesma proporção da segurança oferecida ao consumidor.

TATIANA SCHUCHOWSLY

• Advogada graduada pela Faculdade Centro Universitário Curitiba – Unicuritiba (2020);
•  Advogada atuante na área civil e bancária, proprietária do escritório Schuchowsky Advocacia;
• Pós-graduada em Processo Civil pela Instituição Damásio (07/2026); 
• Pós-graduada em Inteligência Artificial e Inovação Aplicada ao Direito pela Instituição Damásio(07/2026).;
• Membro correspondente da Comissão de Direito Bancário da OAB/SP. Membro da Comissão de Direito Bancário da OAB/PR;
• Pesquisadora e autora.

Nota do Editor:

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Quem responde pelo prejuízo do consumidor pelas compras em compras realizadas em lojas virtuais clonadas?

 ©️2026 Claudia Sabrina Barrios

O crescimento do comércio eletrônico trouxe praticidade para milhões de consumidores brasileiros. No entanto, também abriu espaço para um golpe que tem se tornado cada vez mais sofisticado: as chamadas lojas virtuais clonadas.

São páginas na internet que imitam fielmente o site de empresas conhecidas, reproduzindo logotipo, layout, endereço eletrônico semelhante e até avaliações falsas para transmitir credibilidade. O consumidor acredita estar comprando de uma empresa legítima, realiza o pagamento e, posteriormente, descobre que foi vítima de uma fraude.

Mas, afinal, quem responde por esse prejuízo? O consumidor tem direito à restituição? É possível responsabilizar a loja verdadeira, a instituição financeira ou a plataforma de pagamento?

O que são lojas clonadas?

As lojas clonadas consistem em páginas criadas por criminosos para reproduzir a identidade visual de empresas legítimas, induzindo o consumidor ao erro.

Em muitos casos, o golpe ocorre por meio de anúncios patrocinados em mecanismos de busca ou redes sociais, fazendo com que o site fraudulento apareça antes mesmo da página oficial da empresa.

Normalmente, o consumidor é atraído por preços inferiores aos praticados no mercado e realiza pagamentos via PIX, boleto bancário ou transferência bancária.

Após o pagamento, o produto nunca é entregue e os canais de atendimento deixam de funcionar.

1.A proteção do consumidor no Código de Defesa do Consumidor

O Código de Defesa do Consumidor estabelece como direitos básicos do consumidor a proteção contra práticas abusivas, a informação adequada e a reparação integral dos danos sofridos.

O artigo 14 do CDC prevê que o fornecedor responde, independentemente de culpa, pelos danos causados por defeitos na prestação dos serviços.

Entretanto, essa responsabilidade exige que exista um vínculo entre o fornecedor e o dano sofrido pelo consumidor.

Quando o golpe é praticado exclusivamente por criminosos que criam um site falso sem qualquer participação da empresa verdadeira, a situação jurídica torna-se mais complexa.

A loja verdadeira sempre responde?

Em regra, não.

Quando a fraude é praticada por terceiros que criam um site falso, sem qualquer vínculo ou falha de segurança da empresa legítima, a jurisprudência majoritária afasta a responsabilidade da loja, por entender que ela também é uma vítima do golpe.

Nesses casos, aplica-se a excludente de responsabilidade por fato exclusivo de terceiro ou do consumidor (art. 14, § 3º, II, do CDC). Os tribunais frequentemente observam a falta de cautela do consumidor, que deixa de verificar elementos básicos de segurança.

(...) do detido exame da imagem, verifica-se que o endereço eletrônico constante da página não possui qualquer caractere indicando ser proveniente da loja virtual do WALMART (...) e, muito menos, ostenta o ícone de cadeado, símbolo universal de segurança. (...) o postulante adquiriu o smartphone (...) por preço desproporcional, visto que, em muito, inferior ao praticado no mercado de consumo à época (...) fato este que, de per si, recomendava a verificação acerca da higidez e veracidade da oferta. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 00290047020178190038 202100188893, Relator: Des(a). MURILO ANDRÉ KIELING CARDONA PEREIRA, Data de Julgamento: 22/03/2022, VIGESIMA SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 23ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 25/03/2022)

A mesma linha de raciocínio é adotada por outros tribunais, que veem a ausência de nexo de causalidade entre a conduta da empresa e o dano sofrido pelo consumidor

2. A fraude ocorreu dentro do ambiente da própria plataforma

A situação muda quando a compra ocorre em um marketplace ou dentro da estrutura operacional da plataforma.

O entendimento é que, ao disponibilizar o espaço virtual, intermediar o pagamento e emprestar sua credibilidade à transação, o marketplace integra a cadeia de fornecimento e assume o risco da atividade.

(...) os sites intermediadores de e-commerce emprestam suas identidades (...) e sua estrutura de intermediação (...) a anunciantes/ofertantes com reduzido alcance comercial (...). Assim, não se cogita a aventada desvinculação entre os produtos e serviços disponibilizados pelos anunciantes e a atuação do site intermediador, o qual, como visto, empresta sua credibilidade para o fomento das trocas comerciais no âmbito virtual. Responsabilidade verificada. (TJ-RS - Apelação Cível: 5004200-65.2022.8.21.0023 OUTRA, Relator: Mylene Maria Michel, Data de Julgamento: 20/10/2023, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 26/10/2023)

A falha na fiscalização dos vendedores ou a venda de produtos falsificados na plataforma é vista como um defeito na prestação do serviço, gerando o dever de indeniza

3. E a plataforma de pagamento?

Outra dúvida frequente diz respeito às plataformas responsáveis apenas pelo processamento do pagamento.

O Superior Tribunal de Justiça analisou recentemente um caso envolvendo compra realizada em site de terceiro com pagamento processado pelo Mercado Pago.

A Terceira Turma decidiu que, quando a plataforma atua apenas como instituição de pagamento, sem integrar a cadeia de fornecimento do produto e sem falha no processamento financeiro, a fraude praticada exclusivamente pelo vendedor configura fato exclusivo de terceiro, rompendo o nexo causal e afastando sua responsabilidade, nos termos do art. 14, § 3º, II, do CDC.

Isso significa que nem toda plataforma de pagamento responderá pelos prejuízos decorrentes de lojas falsas.

Cada caso dependerá da forma como ocorreu a transação e da participação efetiva da plataforma na relação de consumo.

aa)  O banco pode ser responsabilizado?

Em determinadas situações, sim.

As instituições financeiras possuem responsabilidade objetiva por fraudes relacionadas à prestação de seus serviços, conforme entendimento consolidado na Súmula 479 do STJ.

Todavia, essa responsabilidade não é absoluta.

O próprio Superior Tribunal de Justiça reafirmou que ela pode ser afastada quando ficar comprovada a culpa exclusiva do consumidor, como ocorreu no chamado "golpe do motoboy", em que a vítima entregou voluntariamente seu cartão e sua senha aos criminosos.

Assim, quando o banco deixa de adotar mecanismos mínimos de segurança ou permite movimentações claramente incompatíveis com o perfil do cliente, pode surgir o dever de indenizar. Porém, se o consumidor contribuiu decisivamente para a fraude, a responsabilidade pode ser afastada.

4. O que o consumidor deve fazer ao perceber que caiu em uma loja clonada?

A rapidez na adoção das medidas é fundamental.

Recomenda-se:

• reunir todas as provas da compra (prints do site, anúncios, conversas, comprovantes de pagamento e e-mails);
• comunicar imediatamente o banco ou a instituição financeira, solicitando tentativa de bloqueio ou recuperação dos valores;
• registrar boletim de ocorrência;
• formalizar reclamação junto ao Procon e às plataformas utilizadas;
• notificar a empresa cuja identidade foi clonada;
• procurar orientação jurídica para avaliar eventual ação de indenização ou restituição dos valores.

Quanto maior a documentação produzida logo após o golpe, maiores serão as chances de recuperação dos prejuízos.

Como evitar esse tipo de fraude?

Alguns cuidados reduzem significativamente o risco:

• verificar se o endereço eletrônico corresponde ao site oficial;
• desconfiar de preços muito inferiores aos praticados no mercado;
• conferir o CNPJ da empresa;
• pesquisar reclamações em órgãos de defesa do consumidor;
• evitar pagamentos por PIX ou transferência quando houver qualquer dúvida sobre a autenticidade da loja;
• acessar o site oficial diretamente pelo navegador, evitando links enviados por mensagens ou anúncios patrocinados.

Em resumo, as lojas virtuais clonadas representam um dos golpes digitais que mais crescem no Brasil e exigem atenção tanto dos consumidores quanto das empresas.

Embora o Código de Defesa do Consumidor assegure ampla proteção à parte vulnerável da relação de consumo, a responsabilidade pelos prejuízos dependerá da análise das circunstâncias concretas.

Por isso, cada caso deve ser analisado individualmente, considerando a atuação da empresa, da plataforma digital, da instituição financeira e do próprio consumidor.

A orientação jurídica especializada é essencial para identificar os responsáveis e buscar a reparação integral dos danos sofridos.

CLAUDIA SABRINA BARRIOS

-Graduação em Direito pela UniAmérica Descomplica (2023);

-Pós-graduação em:

Direito Processual Civil pela UNINTER Centro Universitário Internacional (2024) e

Direito Criminal pelo Centro de Ensino Zamboni  (2025)

-Advogada do Núcleo de Práticas Jurídicas da Faculdade UniAmérica Descomplica.

e-mail: sabrinabarrios.adv@gmail.com

telefone: 45 9859-3844

Nota do Editor:

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Arbitragem em contratos de locação e a inaplicabilidade do CDC segundo Jurisprudência recente

 ©️2026 Mariana Capela Lombardi Moreto

Nos últimos anos, o avanço das plataformas digitais de intermediação imobiliária e a crescente utilização da arbitragem em contratos de locação reacenderam um debate relevante: seria a relação locatícia uma relação de consumo? E, em consequência, seria válida a cláusula compromissória incluída nesses contratos, especialmente quando firmados por adesão?

A jurisprudência recente dos Tribunais de Justiça – em especial do TJSP – tem consolidado respostas claras a essas questões, com impactos diretos na prática contratual e contenciosa.

1. Locação não é, em regra, relação de consumo

O ponto de partida das decisões analisadas é a reafirmação de um entendimento já consolidado no Superior Tribunal de Justiça: a relação entre locador e locatário não se caracteriza como relação de consumo, sendo regida por legislação própria – a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

Nesse sentido, os tribunais têm afastado a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) mesmo em contextos contemporâneos, em que contratos são firmados por intermédio de plataformas digitais. Conforme destacado em recente julgado:

"(...) Ato contínuo, ainda que se analise a validade da cláusula compromissória, é importante destacar que não se está diante de uma relação de consumo, haja vista que, não obstante tenha havido intermédio do terceiro [intermediador], trata-se de uma relação locatícia, não havendo que falar em vulnerabilidade. (...)"[1]

Um ponto relevante enfrentado pela jurisprudência é o papel das empresas intermediadoras (como plataformas digitais). A conclusão predominante é que, ainda que possa haver relação de consumo entre usuário e plataforma, isso não altera a natureza da relação locatícia principal, que permanece civil.

Ou seja, numa relação contratual firmado por meio de plataforma digital coexistem dois regimes jurídicos: o contrato de locação segue regido pela Lei do Inquilinato, ainda que exista uma relação paralela, de consumo, com a intermediadora:

"(...) Legislação aplicável. O Superior Tribunal de Justiça entende que nos contratos de locação em que exista um intermediador de administração imobiliária, há duas relações jurídicas distintas, sendo que na relação jurídica estabelecida entre o locador e a administradora do imóvel incidirão as normas do código consumerista, em decorrência das características próprias do contrato imobiliário; e na relação entre o locador e o locatário, aplica-se a legislação específica do inquilinato, qual seja, a Lei n. 8.245/1992. Precedente (STJ, REsp n. 1.846.331/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, publicado no DJe de 13/3/2020). (...)"[2]

2. Cláusula compromissória em contrato de locação: validade como regra

A segunda conclusão relevante diz respeito à validade da cláusula compromissória incluída em contratos de locação.

Os tribunais têm reiteradamente afirmado que: (i) a arbitragem é plenamente admissível em matéria locatícia, na medida em que a disputa verse sobre direitos patrimoniais disponíveis; e (ii) a cláusula compromissória é válida, inclusive em contratos de adesão, desde que atendidos os requisitos legais.

Nos termos do artigo 4º, §2º, da Lei de Arbitragem (Lei nº 9.307/1996), nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula. Tudo isso para deixar clara a manifestação de vontade do aderente.

Quando esses requisitos estão presentes, a jurisprudência tem reconhecido a plena eficácia da convenção de arbitragem:

"(...) Nada obstante, em observância ao disposto no artigo 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/96, houve inserção de cláusula compromissória para eleição de Foro Arbitral, com destaque em negrito e assinatura especial para tal finalidade (fls. 90), o que confere validade e eficácia à referida disposição, por inequívoca anuência da aderente. (...)[3]"

3. A irrelevância do argumento de vulnerabilidade do locatário

Um argumento recorrente nas decisões de primeiro grau – e frequentemente afastado pelos tribunais – é a suposta vulnerabilidade do locatário, que justificaria a aplicação do CDC e a nulidade da cláusula compromissória.

No entanto, os acórdãos analisados são firmes em rejeitar essa lógica, uma vez que a mera existência de contrato de adesão não invalida a cláusula compromissória. Não se presume vício de consentimento e a anulação exigiria a comprovação de imposição indevida ou de irregularidade no caso concreto:

"(..) A tentativa de desconstituir a validade da cláusula compromissória, com fundamento em uma suposta vulnerabilidade da parte locatária, carece de respaldo legal e não se coaduna com os elementos constantes dos autos.

Relembre-se que a convenção de arbitragem goza de presunção de validade, sendo sua anulação admissível apenas mediante a apresentação de prova robusta e inequívoca da existência de vício de consentimento ou de imposição indevida, o que, no presente caso, não foi demonstrado. (...)[4]"

Na prática, e de modo correto, a jurisprudência tem evitado uma "consumerização automática" das relações locatícias e exige a presença de elementos adicionais, no caso concreto, para chegar a essa conclusão.

4.O protagonismo do princípio da competência-competência

Outro eixo central das decisões é a aplicação rigorosa do princípio da competência-competência, previsto no artigo 8º, parágrafo único, da Lei de Arbitragem.

De acordo com esse princípio, cabe ao próprio árbitro decidir, com prioridade, de ofício ou por provocação das partes, sobre a existência, validade e eficácia da cláusula compromissória.

Com base nisso, os tribunais têm entendido que o Judiciário não pode declarar, de ofício, a nulidade da cláusula compromissória e que eventuais questionamentos a esse respeito devem ser levados para consideração do juízo arbitral.

Como sintetizado nos acórdãos consultados:

"(...) Assim, tem-se que a celebração de cláusula compromissória implica a derrogação da jurisdição estatal em favor do procedimento Arbitral, sob pena de violar o princípio do ‘kompetenz-kompetenz’, previsto no art. 8º, parágrafo único, da Lei nº 9.307/1996, que dispõe que apenas o árbitro tem competência para analisar a validade e eficácia da cláusula que estabelece a própria competência arbitral. (...)[5]"

"(...) Com efeito, não é atribuição do Poder Judiciário apreciar a pretensão de declaração de nulidade da cláusula compromissória de arbitragem, haja vista o princípio da competência-competência, segundo o qual cabe ao árbitro decidir com prioridade em relação à jurisdição estatal sobre questões em torno da existência, validade e eficácia da convenção de arbitragem. (...)[6]"

Essa diretriz reforça a autonomia da arbitragem e evita seu esvaziamento por intervenções judiciais prematuras e inadequadas.

5. Sentença arbitral e sua força executiva

Outro ponto relevante é o reconhecimento de que a sentença arbitral constitui título executivo judicial, nos termos do artigo 515, VII, do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015).

Assim, uma vez proferida a sentença arbitral, o Judiciário deve, em regra, limitar-se à sua execução, não cabendo rediscutir o mérito ou a validade da cláusula, salvo hipóteses excepcionalíssimas.

Isso tem levado à reforma de sentenças que extinguiam execuções de sentenças arbitrais sob o argumento de nulidade da arbitragem.

6.Tendência jurisprudencial:segurança jurídica e valorização da arbitragem

A leitura conjunta dos julgados revela uma tendência clara no sentido de: (I) afastar a aplicação do CDC às relações locatícias; (II) valorizar a autonomia privada; e (iii) fortalecer a arbitragem como meio legítimo de resolução de conflitos imobiliários.

Em termos práticos, o saldo é positivo, pois isso traz maior previsibilidade para investidores e proprietários, plataformas de intermediação e, é claro, operadores do direito que estruturam contratos e estratégias de litígio.

Conclusão

A jurisprudência recente sinaliza um movimento consistente de preservação da natureza civil da locação e de prestígio à arbitragem, mesmo em contratos de adesão. O recado dos tribunais tem sido claro: não basta invocar o CDC ou a vulnerabilidade do locatário para afastar a cláusula arbitral – é necessário demonstrar, concretamente, vícios que comprometam sua validade.

Para o mercado imobiliário, isso representa um ambiente mais estável e juridicamente coerente, no qual a arbitragem tende a se consolidar como uma ferramenta cada vez mais relevante do âmbito da resolução de disputas.

REFERÊNCIAS

[1] TJSP, 26ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 1009820-46.2025.8.26.0100, Rel. Des. Carlos Dias Motta, j. 11/12/2025;

[2] TJGO, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, Recurso Inominado nº 5135523-75.2025.8.09.0007, Rel. Dr. Vitor Umbelino Soares Junior, j. 27/09/2025;

[3] TJSP, 36ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 1156829-46.2024.8.26.0100, Rel. Des. Walter Exner, j. 24/07/2025.

[4] TJSP, 25ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 1130191-10.2023.8.26.0100, Rel. Des. João Casali, j. 28/08/2025;

[5] TJPR, 17ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0022068-80.2024.8.16.0001, Rel. Des. Francisco Cardozo Oliveira, j. 05/12/2025; e

[6] TJSP, 26ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 1009820-46.2025.8.26.0100, Rel. Des. Carlos Dias Motta, j. 11/12/2025.

MARIANA CAPELA LOMBARDI MORETO

• Bacharela (2004), Mestra (2008) e Doutora (2012) em Processo Civil pela Universidade de São Paulo;
• Advogada atuante nas áreas civil e empresarial e
• Sócia de Cescon Barrieu Advogados

Nota do Editor:

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