©️2026 André Luiz Finazzi
Durante a Copa do Mundo, assisti a um vídeo explicando como as mudanças na regra sobre o impedimento ("offside rule") foram relevantes para o sucesso do futebol como esporte desde 1863¹. Conforme a regra mudava, os técnicos adaptavam suas estratégias para diminuir a quantidade de gols feitos pelo adversário e aumentar os gols feitos pelo seu time. Ou seja, conforme as regras do jogo mudavam, seus agentes se adaptavam a elas, para limitar o número de gols do adversário.
No entanto, com menos gols nas partidas, o esporte ficava menos interessante para o público e, por essa razão, as regras eram alteradas para aumentar o número de gols e tornar o esporte mais emocionante, tornando obsoletas as estratégias usadas pelos técnicos. Houve um movimento quase cíclico: as regras mudavam, os técnicos se adaptavam a elas e, então, as regras mudavam de novo.
No direito ocorrem movimentos similares: alguns agentes adaptam-se às regras para ganhar vantagens sobre outros e, no mais das vezes, essas mudanças apenas são percebidas durante o jogo. Conforme o jogo acontece, vemos que algumas regras precisam ser alteradas, a fim de torná-lo interessante para todos e buscar um mundo mais justo.
No financiamento imobiliário, por exemplo, parece ocorrer um movimento similar.
Primeiro precisamos entender o que é financiamento imobiliário: grosso modo, é um empréstimo de dinheiro; a principal diferença é a finalidade específica de comprar um imóvel. Para diminuir o risco dos bancos, que ficam estimulados a fazer esses negócios, o imóvel é dado como garantia em alienação fiduciária, regida pela Lei n. 9.514/95, o que poderá ser tratado noutro artigo.
Em muitas hipóteses, pode ser um contrato “ganha-ganha”: o banco recebe juros enquanto o consumidor, que não consegue pagar o preço total do imóvel, pode financiá-lo e pagar um pouco por mês.
No seu primeiro financiamento para moradia própria² há um bom desconto nos emolumentos (a taxa devida ao registrador de imóveis) e, em todos os financiamentos, o próprio contrato
celebrado com o banco já vale como escritura pública.
Além disso, os bancos fazem uma análise jurídica do imóvel, trazendo alguma segurança para o negócio, embora sempre seja recomendado contratar um advogado, porque essa análise não é completa.
Claro que há também desvantagens, como a dificuldade em saber qual o melhor banco para contratar, a falta de informação prévia da taxa de juros a ser paga e o fato de que o imóvel permanece de propriedade do banco (sim, do banco) até a quitação do financiamento, em razão da alienação fiduciária em garantia.
Neste texto, o foco será o direito à informação.
O Código de Defesa do Consumidor é claro: o consumidor tem direito à "informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem" (art. 6º, III).
No caso de financiamentos imobiliários, a Resolução n. 4.881, de 23 de dezembro de 2020, do CMN (Conselho Monetário Nacional), também prevê que a informação do CET deve ser prévia, consoante seu artigo 7º, com demonstrativo de cálculo do fluxo de recebimentos e de pagamentos, os respectivos percentuais de juros, o valor das parcelas e o somatório delas. O artigo 8º, inclusive, determina que o CET seja informado nos informes publicitários do crédito ofertado.
Ou seja, a legislação prevê que o CET é essencial para a contratação. Mas será ele suficiente para o consumidor avaliar o melhor banco para si? Assim como no futebol, não teriam os agentes econômicos se adaptado a essa regra para ganhar vantagem nesse jogo?
Bom, é jogando que se vê se, de fato, essa mudança ocorreu.
Vamos analisar um caso de financiamento imobiliário na prática. Para fazer a contratação, os passos são aparentemente simples:
1. Escolher um imóvel que se pretende comprar;
2. Celebrar contrato com o proprietário ou com a construtora/incorporadora;
3. Escolher o banco com base no melhor CET;
4. Assinar o financiamento.
Simples, não? Bom, você já pode imaginar que não é bem assim.
O problema começa na existência de dois contratos em paralelo: primeiro, você precisa celebrar um contrato de promessa de compra e venda do imóvel escolhido, seja usado ou com a construtora. No caso que vamos avaliar, a compra envolveu um imóvel usado e, normalmente, o contrato tem uma cláusula com prazo de 60 a 90 dias para a obtenção do financiamento, sob pena de multa. Esse prazo é bem longo, então deve ser suficiente, certo? Vamos descobrir.
Celebrado o contrato, você deve escolher um banco com quem se relacionar. Para isso, receberá algumas simulações e deve avaliar o CET.
Vamos supor que você assinou a compra e venda do imóvel em 01.06.2026 (primeiro contrato) e, já no dia seguinte, escolheu o banco, cuja simulação trazia uma parcela de R$ 3.500,00 mensais, com juros de 12% no CET.
Antes de assinar o financiamento (segundo contrato), é necessário passar pela avaliação e envio de alguns documentos. Nesse processo, os bancos demoram de 15 a 60 dias para concluir a avaliação e, finalmente, encaminhar o contrato de financiamento para conferência e assinatura.
No caso, o contrato tinha prazo de 90 dias e o banco demorou 40 dias para disponibilizar o financiamento para a assinatura. Quando recebido o contrato, a avaliação do bem tinha sido maior do que o valor da compra, os juros estavam em 13% (sendo 12,5% do CET mais 0,5% de tarifa) e a parcela subiu para R$ 3.700,00. O banco escolhido não mais era o melhor em termos de juros.
Bom, se você ainda não assinou o contrato, é possível mudar para o melhor banco, certo? Infelizmente, não é bem assim.
Daquele prazo de 60 a 90 dias, já decorreu muito tempo até você receber o contrato para assinar. Para mudar de banco, é necessário praticamente desistir do processo no banco anterior e iniciar um novo processo em outro. Se o banco mais rápido demorou em média 40 dias para finalizar todo o processo de assinatura, mesmo que o prazo seja de 90 dias, o risco de haver algum atraso e pagar a multa do contrato de compra e venda é muito grande.
Além disso, a tarifa de avaliação paga no primeiro banco não é necessariamente devolvida. Então, para iniciar o processo noutro banco, teria que somar os dois custos de avaliação.
Resumindo: o consumidor recebe uma estimativa (simulação) da quantidade de juros do financiamento, mas não sabe qual o percentual de juros será efetivamente contratado e, ao receber o contrato de financiamento, não há tempo hábil para escolher outro banco. Além disso, não se deve mais olhar apenas o CET, pois é necessário ver toda a evolução do financiamento e o custo total a ser pago em cada banco, para entender qual a melhor opção para você.
Além disso, o CET já não reflete mais os juros dos bancos. Como o consumidor não conhece, na simulação, quais são os juros efetivamente praticados pelo contrato, ele deve optar por um banco e esperar o melhor.
Vejamos alguns exemplos:
Exemplo 1: na simulação, os juros eram de 12% ao ano. Ao chegar o contrato, na verdade eram de 13%, porque a taxa efetiva contratada apenas é revelada a você na data de assinatura do contrato; além disso, havia 0,5% de taxa de juros que não estava incluída no CET, ou seja, o banco conseguiu acrescentar uma taxa extra oculta, que aumenta o custo total, mas não aparece no CET.
É isso mesmo: a taxa de juros que consta da simulação é "meramente indicativa" e pode mudar de acordo com o mercado financeiro. O consumidor não sabe com antecedência qual taxa será efetivamente contratada e não adianta entrar na justiça³, porque essa regra decorre do próprio sistema financeiro. Mas isso está certo? Eis uma questão.
Exemplo 2: a taxa de juros de certo banco federal era de 10,5%, porém a somatória de todas as parcelas era maior do que a do banco privado de 12%; por quê? O banco federal cobrava uma tarifa de avaliação do bem mais alta e o seguro prestamista era calculado de forma crescente conforme a idade da pessoa (quanto maior a idade, maior o valor do seguro).
Ou seja, o CET não indica qual é o banco mais benéfico para contratar, pois há outros custos que influenciam no preço total do financiamento, como o seguro prestamista, a tarifa de avaliação do bem e o valor de avaliação do imóvel.
Exemplo 3: para contratar o financiamento, é necessário pagar um valor para a avaliação do bem imóvel por um engenheiro do banco. No banco privado, a taxa de juros era de 12%, mas subiu para 12,5% porque o engenheiro entendeu que o imóvel valia mais do que o preço pago no contrato.
Sim, é o valor da avaliação feita pelo próprio banco que dita os juros que o banco cobrará no seu contrato e você apenas descobrirá ao receber para assinar. Não importa o preço que você pagou, mas sim “quanto vale o imóvel”, segundo o entendimento do engenheiro do banco. Será que o banco teria interesse em avaliar em valor acima do que realmente o imóvel vale? Eis mais uma reflexão.
Os exemplos acima demonstram haver algumas barreiras, como a fixação da taxa de juros no dia da emissão do contrato, e outras dificuldades práticas, que, na opinião deste autor, constituem barreiras regulatórias restritivas da mobilidade do consumidor e indicam falhas no dever de informação. Todavia, são respaldadas pela lei e pela jurisprudência.
Com efeito, apesar de se tratar do estudo de apenas um caso concreto, o cenário revela a clássica assimetria entre os "repeat players" (litigantes habituais) e "one-shooters" (litigantes eventuais), com a existência de vantagens estruturais dos grandes litigantes4, visto que as instituições financeiras possuem domínio do tempo, da informação e da linguagem regulatória, ao passo que o consumidor precisa desse contrato para, muitas vezes, conseguir sua moradia e deixar o aluguel, sem margem para questionar as regras do jogo, que, como no futebol, foram adaptadas pelos grandes litigantes para benefício deles.
Pressionado pelo prazo de multa contratual e pela assimetria de informações, o consumidor acaba aceitando condições desfavoráveis simplesmente por não dispor do tempo e dos recursos necessários para enfrentar a burocracia bancária.
Do mesmo modo como no futebol, seria interessante repensar as normas que regem esse tipo de contrato, de modo a permitir a continuidade dos negócios imobiliários e, ao mesmo tempo, garantir ao consumidor o direito à informação, tornando o jogo melhor para todos. Afinal, uma diferença de parcela inicial de mais de R$ 200,00 pode afetar o orçamento de famílias brasileiras, dificultando a quitação do financiamento e aumentando o endividamento, o que prejudica a economia e o país como um todo.
Referências:
1.“How the Offside Rule SAVED Football”. Canal ENDFenglish.
Disponível https://www.youtube.com/watch?v=3lXPAfzHK6Q. Acesso em 02.07.2026 e em 15.08.2026;
2.O art. 290 da Lei de Registros Públicos (Lei Federal n. 6.015/73) prevê que os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinquenta por cento), para estimular a aquisição de casa própria;
3. Em pesquisa de jurisprudência no TJSP, averiguei que o Tribunal tem considerado válida a taxa de juros efetiva diferente da simulada, nos seguintes acórdãos: Sistema SAJ, Apelação Cível 1001725-70.2022.8.26.0152, Relator (a): Domingos de Siqueira Frascino, 18/10/2024; Sistema eproc, Segundo Grau, ApCiv 4006360-46.2025.8.26.0602, Relator Olavo Sa Pereira da Silva, D.E. 27/05/2026; e
4.Observações no âmbito pré-processual embasadas no artigo “Why the ‘Haves’ Come Out Ahead in Brazil? Revisiting Speculations Concerning Repeat Players and One-Shooters in the Brazilian Litigation Setting”, de autoria de: COSTA, Susana Henriques da; GABBAY, Daniela Monteiro; ASPERTI, Maria Cecília de Araújo, SILVA, Paulo Eduardo Alves da. In: Revista de Direito Público, Volume 16, n. 88, 2019.
ANDRÉ LUIZ FINAZZI
-Graduação em Direito pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo (2013);
-Desde 2016, exerce o cargo de assistente judiciário em primeiro grau no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, com atuação na Vara da Fazenda Pública e
-Dedica-se ao estudo aprofundado de Direito Processual Civil e Direito Tributário, com interesses que se estendem ao Direito Civil, Direito Administrativo, economia, ativos mobiliários e comunicação não violenta.
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