©️2026 Mariana Capela Lombardi Moreto
Nos últimos anos, o avanço das plataformas digitais de intermediação imobiliária e a crescente utilização da arbitragem em contratos de locação reacenderam um debate relevante: seria a relação locatícia uma relação de consumo? E, em consequência, seria válida a cláusula compromissória incluída nesses contratos, especialmente quando firmados por adesão?
A jurisprudência recente dos Tribunais de Justiça – em especial do TJSP – tem consolidado respostas claras a essas questões, com impactos diretos na prática contratual e contenciosa.
1. Locação não é, em regra, relação de consumo
O ponto de partida das decisões analisadas é a reafirmação de um entendimento já consolidado no Superior Tribunal de Justiça: a relação entre locador e locatário não se caracteriza como relação de consumo, sendo regida por legislação própria – a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).
Nesse sentido, os tribunais têm afastado a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) mesmo em contextos contemporâneos, em que contratos são firmados por intermédio de plataformas digitais. Conforme destacado em recente julgado:
"(...) Ato contínuo, ainda que se analise a validade da cláusula compromissória, é importante destacar que não se está diante de uma relação de consumo, haja vista que, não obstante tenha havido intermédio do terceiro [intermediador], trata-se de uma relação locatícia, não havendo que falar em vulnerabilidade. (...)"[1]
Um ponto relevante enfrentado pela jurisprudência é o papel das empresas intermediadoras (como plataformas digitais). A conclusão predominante é que, ainda que possa haver relação de consumo entre usuário e plataforma, isso não altera a natureza da relação locatícia principal, que permanece civil.
Ou seja, numa relação contratual firmado por meio de plataforma digital coexistem dois regimes jurídicos: o contrato de locação segue regido pela Lei do Inquilinato, ainda que exista uma relação paralela, de consumo, com a intermediadora:
"(...) Legislação aplicável. O Superior Tribunal de Justiça entende que nos contratos de locação em que exista um intermediador de administração imobiliária, há duas relações jurídicas distintas, sendo que na relação jurídica estabelecida entre o locador e a administradora do imóvel incidirão as normas do código consumerista, em decorrência das características próprias do contrato imobiliário; e na relação entre o locador e o locatário, aplica-se a legislação específica do inquilinato, qual seja, a Lei n. 8.245/1992. Precedente (STJ, REsp n. 1.846.331/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, publicado no DJe de 13/3/2020). (...)"[2]
2. Cláusula compromissória em contrato de locação: validade como regra
A segunda conclusão relevante diz respeito à validade da cláusula compromissória incluída em contratos de locação.
Os tribunais têm reiteradamente afirmado que: (i) a arbitragem é plenamente admissível em matéria locatícia, na medida em que a disputa verse sobre direitos patrimoniais disponíveis; e (ii) a cláusula compromissória é válida, inclusive em contratos de adesão, desde que atendidos os requisitos legais.
Nos termos do artigo 4º, §2º, da Lei de Arbitragem (Lei nº 9.307/1996), nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula. Tudo isso para deixar clara a manifestação de vontade do aderente.
Quando esses requisitos estão presentes, a jurisprudência tem reconhecido a plena eficácia da convenção de arbitragem:
"(...) Nada obstante, em observância ao disposto no artigo 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/96, houve inserção de cláusula compromissória para eleição de Foro Arbitral, com destaque em negrito e assinatura especial para tal finalidade (fls. 90), o que confere validade e eficácia à referida disposição, por inequívoca anuência da aderente. (...)[3]"
3. A irrelevância do argumento de vulnerabilidade do locatário
Um argumento recorrente nas decisões de primeiro grau – e frequentemente afastado pelos tribunais – é a suposta vulnerabilidade do locatário, que justificaria a aplicação do CDC e a nulidade da cláusula compromissória.
No entanto, os acórdãos analisados são firmes em rejeitar essa lógica, uma vez que a mera existência de contrato de adesão não invalida a cláusula compromissória. Não se presume vício de consentimento e a anulação exigiria a comprovação de imposição indevida ou de irregularidade no caso concreto:
"(..) A tentativa de desconstituir a validade da cláusula compromissória, com fundamento em uma suposta vulnerabilidade da parte locatária, carece de respaldo legal e não se coaduna com os elementos constantes dos autos.Relembre-se que a convenção de arbitragem goza de presunção de validade, sendo sua anulação admissível apenas mediante a apresentação de prova robusta e inequívoca da existência de vício de consentimento ou de imposição indevida, o que, no presente caso, não foi demonstrado. (...)[4]"
Na prática, e de modo correto, a jurisprudência tem evitado uma "consumerização automática" das relações locatícias e exige a presença de elementos adicionais, no caso concreto, para chegar a essa conclusão.
4.O protagonismo do princípio da competência-competência
Outro eixo central das decisões é a aplicação rigorosa do princípio da competência-competência, previsto no artigo 8º, parágrafo único, da Lei de Arbitragem.
De acordo com esse princípio, cabe ao próprio árbitro decidir, com prioridade, de ofício ou por provocação das partes, sobre a existência, validade e eficácia da cláusula compromissória.
Com base nisso, os tribunais têm entendido que o Judiciário não pode declarar, de ofício, a nulidade da cláusula compromissória e que eventuais questionamentos a esse respeito devem ser levados para consideração do juízo arbitral.
Como sintetizado nos acórdãos consultados:
"(...) Assim, tem-se que a celebração de cláusula compromissória implica a derrogação da jurisdição estatal em favor do procedimento Arbitral, sob pena de violar o princípio do ‘kompetenz-kompetenz’, previsto no art. 8º, parágrafo único, da Lei nº 9.307/1996, que dispõe que apenas o árbitro tem competência para analisar a validade e eficácia da cláusula que estabelece a própria competência arbitral. (...)[5]"
"(...) Com efeito, não é atribuição do Poder Judiciário apreciar a pretensão de declaração de nulidade da cláusula compromissória de arbitragem, haja vista o princípio da competência-competência, segundo o qual cabe ao árbitro decidir com prioridade em relação à jurisdição estatal sobre questões em torno da existência, validade e eficácia da convenção de arbitragem. (...)[6]"
Essa diretriz reforça a autonomia da arbitragem e evita seu esvaziamento por intervenções judiciais prematuras e inadequadas.
5. Sentença arbitral e sua força executiva
Outro ponto relevante é o reconhecimento de que a sentença arbitral constitui título executivo judicial, nos termos do artigo 515, VII, do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015).
Assim, uma vez proferida a sentença arbitral, o Judiciário deve, em regra, limitar-se à sua execução, não cabendo rediscutir o mérito ou a validade da cláusula, salvo hipóteses excepcionalíssimas.
Isso tem levado à reforma de sentenças que extinguiam execuções de sentenças arbitrais sob o argumento de nulidade da arbitragem.
6.Tendência jurisprudencial:segurança jurídica e valorização da arbitragem
A leitura conjunta dos julgados revela uma tendência clara no sentido de: (I) afastar a aplicação do CDC às relações locatícias; (II) valorizar a autonomia privada; e (iii) fortalecer a arbitragem como meio legítimo de resolução de conflitos imobiliários.
Em termos práticos, o saldo é positivo, pois isso traz maior previsibilidade para investidores e proprietários, plataformas de intermediação e, é claro, operadores do direito que estruturam contratos e estratégias de litígio.
Conclusão
A jurisprudência recente sinaliza um movimento consistente de preservação da natureza civil da locação e de prestígio à arbitragem, mesmo em contratos de adesão. O recado dos tribunais tem sido claro: não basta invocar o CDC ou a vulnerabilidade do locatário para afastar a cláusula arbitral – é necessário demonstrar, concretamente, vícios que comprometam sua validade.
Para o mercado imobiliário, isso representa um ambiente mais estável e juridicamente coerente, no qual a arbitragem tende a se consolidar como uma ferramenta cada vez mais relevante do âmbito da resolução de disputas.
REFERÊNCIAS
[1] TJSP, 26ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 1009820-46.2025.8.26.0100, Rel. Des. Carlos Dias Motta, j. 11/12/2025;
[2] TJGO, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, Recurso Inominado nº 5135523-75.2025.8.09.0007, Rel. Dr. Vitor Umbelino Soares Junior, j. 27/09/2025;
[3] TJSP, 36ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 1156829-46.2024.8.26.0100, Rel. Des. Walter Exner, j. 24/07/2025.
[4] TJSP, 25ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 1130191-10.2023.8.26.0100, Rel. Des. João Casali, j. 28/08/2025;
[5] TJPR, 17ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0022068-80.2024.8.16.0001, Rel. Des. Francisco Cardozo Oliveira, j. 05/12/2025; e
[6] TJSP, 26ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 1009820-46.2025.8.26.0100, Rel. Des. Carlos Dias Motta, j. 11/12/2025.
MARIANA CAPELA LOMBARDI MORETO
- Bacharela (2004), Mestra (2008) e Doutora (2012) em Processo Civil pela Universidade de São Paulo;
- Advogada atuante nas áreas civil e empresarial e
- Sócia de Cescon Barrieu Advogados
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