©️2026 Talles Ribeiro Leites
Na prática forense e na gestão profissional de locações, o termo (ou laudo) de vistoria é o coração probatório da relação locatícia. Quando ele é precificado, isto é, descreve o estado do imóvel com detalhamento técnico e já vincula, de forma objetiva, parâmetros de valores para eventual reparo de cada item, reduz-se o espaço para litígios, encurta-se o tempo de solução e aumenta-se a previsibilidade econômica para locador e locatária(o).
A Lei do Inquilinato impõe deveres claros a ambas as partes. Ao locador, entre outros, fornecer ao locatário, se este solicitar, "descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com referência aos eventuais defeitos existentes" (art. 22, V). Ao locatário, "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal" (art. 23, III). Esses dois comandos justificam, técnica e juridicamente, a centralidade da vistoria inicial e da vistoria de saída[1].
No plano processual, vale lembrar o ônus da prova: cabe a quem alega fato constitutivo do seu direito demonstrá-lo (art. 373, I, CPC). Em demandas por danos ao imóvel, isso normalmente recai sobre a parte autora, que precisará comparar a vistoria de entrada com a de saída para evidenciar uso anormal[2].
O termo de vistoria tradicional descreve e fotografa; o precificado acrescenta critérios e valores de referência por item (pintura, rodapé, portas, louças, luminárias, pisos, vidros, etc.). A função não é "punir", mas dar objetividade, reduzindo discussões sobre orçamentos e tempo de parada do imóvel.
O mercado já adota tabelas de referência para atribuir custos a danos que excedem o desgaste natural, algumas plataformas de locação, por exemplo, preveem a cobrança conforme tabela de preços própria quando verificada divergência entre vistorias de entrada e saída. Isso ilustra a viabilidade e utilidade da abordagem precificada (desde que contratada de forma transparente e equilibrada)[3].
No campo da jurisprudência, os tribunais vêm exigindo prova idônea e contraditório. Em linha com essa diretriz, há entendimento de que laudo de vistoria unilateral, elaborado sem participação da parte contrária, não tem força probatória suficiente, isoladamente, para atribuir responsabilidade por avarias. Logo, a robustez do conjunto probatório, laudos de entrada e saída, assinaturas, fotos, vídeos, orçamentos e critérios objetivos, é determinante[4]:
1. Como estruturar um termo de vistoria precificado (boas práticas)
a) Bilateralidade e contraditório: Agendar e realizar as vistorias na presença de ambas as partes, colhendo assinatura (ou aceite eletrônico) em cada página ou seção. Isso dificulta questionamentos futuros[5];
b) Descrição minuciosa + prova visual: Detalhar cada ambiente e item (estado, marca, modelo, metragem, tonalidade), com fotos e, se possível, vídeo, anexando ao contrato (ou por link com integridade verificada)[6];
c) Tabela de preços / critérios objetivos: Anexar tabela de referência pactuada (p. ex., "retoque de pintura por m²", "substituição de porta padrão", "troca de espelho de tomada"), com faixas e condições (mão de obra, materiais, recolhimento de entulho). Transparência evita surpresa e argumento de onerosidade[7];
d) Desgaste natural x uso anormal: Registrar, por escrito, que desgaste ordinário (desbotamento, pequenas marcas de uso) não é indenizável; apenas danos decorrentes de uso anormal geram recomposição, em conformidade com a lei[8];
e) Fluxo de correção e prazos: Prever prazo razoável para correções após a vistoria de saída e como se dará a conferência (revisita, fotos datadas, recibos), com liquidação por diferença se necessário; e
f) Prova técnica quando houver controvérsia relevante: Diante de divergência técnica (p. ex., infiltração estrutural x mau uso), avalie produção antecipada de prova pericial (CPC, art. 381), especialmente quando a prova possa perecer com a reforma[9].
2. Vantagens do modelo precificado
· Previsibilidade: cada item tem critério de valoração previamente pactuado;
· Redução de litígios: menos espaço para orçamentos díspares e alegações de enriquecimento sem causa;
· Celeridade na recomposição: prazos e fluxos definidos, com revalidação objetiva e
· Aderência legal: respeita o art. 23, III (desgaste natural), o art. 22, V (descrição minuciosa) e o art. 373, I, CPC (ônus da prova)[10].
3. Conclusão
O termo de vistoria precificado não substitui a boa-fé, mas organiza o conflito antes que ele exista. Bem redigido, bilateral e transparente, ele implementa a lei (arts. 22, V e 23, III, da Lei 8.245/91) e facilita o cumprimento do ônus probatório, favorecendo soluções rápidas e justas na desocupação[11].
REFERÊNCIAS
TALLES RIBEIRO LEITES
- Bacharel em Direito pelo Centro Universitário Ritter dos Reis (2014);
- Pós-graduado em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pelo Centro Universitário Ritter dos Reis (2015);
-Corretor e Administrador de Imóveis CRECI/RS 72.855F
-Avaliador Imobiliário CNAI 44.812.
-Sócio Fundador do Escritório Ribeiro e Leites Advogados
Rua Dr. Flores, 245 - sala 602 - Centro Histórico, Porto Alegre - RS, 90020-122 - Telefone: (51) 3227-6376
Nota do Editor:
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