A extensão do financiamento imobiliário pela Lei do Marco Legal das Garantias

 Autora: Larissa Gonçalves Rodrigues(*)

Dentre as modalidades de alienação fiduciária, destaca-se como a mais amplamente difundida e adotada no setor imobiliário aquela vinculada ao financiamento para aquisição de bens imóveis. Nesta forma contratual, o devedor fiduciante permanece na posse direta do imóvel objeto do financiamento, enquanto a propriedade resolúvel do bem permanece atribuída ao credor fiduciário — geralmente uma instituição financeira — até a integral quitação do montante financiado.

O conceito de alienação fiduciária de bens imóveis foi recentemente alterado pela Lei n°14.711/23, conhecida como Marco Legal das Garantias, que assim dispôs, ao dar nova redação ao artigo 22 da Lei n°9.514/97:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Além de redefinir os contornos conceituais, o novo diploma legal introduziu inovações ao prever a possibilidade de extensão da alienação fiduciária por meio do recarregamento ou ampliação da garantia real, representada pelo próprio imóvel objeto do contrato.

Cuida-se de inovação relevante no âmbito do Direito Imobiliário, a qual tende a fortalecer ainda mais a utilização da alienação fiduciária de bens imóveis como modalidade de garantia em operações financeiras, fomentando a atividade econômica por meio da ampliação do crédito e da otimização do aproveitamento patrimonial.

Significa dizer que, na hipótese em exame, caso o devedor já tenha adimplido parcela substancial do financiamento imobiliário, ele poderá promover o recarregamento do contrato mediante nova captação de recursos junto à instituição financeira, aproveitando-se, para tanto, dos registros e da garantia real previamente constituída, consubstanciada no próprio imóvel financiado.

Na prática, tal previsão implica que, caso o devedor tenha contratado financiamento no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) e já tenha amortizado R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), exemplificativamente, poderá obter nova operação de crédito no montante correspondente ao capital já quitado, sem a necessidade de constituir garantias adicionais àquelas originalmente pactuadas no contrato.

Trata-se de solução jurídica eficaz para as situações em que o devedor necessita de nova linha de crédito, mas não dispõe de outras garantias em nome próprio, excetuada a expectativa de aquisição da propriedade do imóvel objeto do financiamento.

Todavia, cumpre salientar que a legislação estabelece que a extensão da alienação fiduciária de bem imóvel deve manter a unicidade do credor, ou seja, o recarregamento do contrato de financiamento imobiliário deverá ocorrer perante a mesma instituição financeira.

Outro ponto relevante a ser destacado é que a extensão da alienação fiduciária não poderá ultrapassar o prazo final de pagamento nem o valor garantido previsto no título da garantia original.

A exemplo: se o devedor fiduciante contratou financiamento no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) para ser quitado em 360 (trezentos e sessenta) meses e já pagou R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), restando um saldo devedor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), ele poderá recarregar o seu contrato de financiamento com o montante já pago, ou seja, R$ 80.000,00 (oitenta mil reais). Contudo, o prazo para o pagamento do valor obtido com a extensão do contrato será o mesmo do contrato original, não se podendo cogitar de novo prazo para a quitação dos valores, pois isso configuraria novação contratual, uma figura jurídica distinta.

Ao efetivar a extensão da alienação fiduciária ao seu contrato de financiamento, o devedor, ao obter novos recursos, concorda em adicionar ao contrato original o valor correspondente à nova parcela referente ao recarregamento. Assim, o devedor se obriga ao pagamento de ambas as parcelas (original e estendida), porém, dentro daquele prazo estipulado no contrato original, o que, em análise, pode não ser vantajoso para o devedor fiduciante.

Por outro lado, trata-se de uma excelente alternativa de linha de crédito nos casos em que o devedor fiduciante não dispõe de bens em seu nome, possuindo apenas a expectativa de aquisição da propriedade do imóvel, do qual já detém a posse, por meio de financiamento bancário.

Conclui-se, portanto, que o novo instituto da extensão da alienação fiduciária, aplicável ao financiamento habitacional, deve ser analisado com cautela antes de sua efetivação pelo adquirente/fiduciante. Este, primeiramente, deverá consultar um profissional qualificado para realizar a avaliação dos riscos envolvidos no recarregamento do contrato, considerando a projeção do valor da nova parcela, que será somada ao montante da parcela original, observando-se ainda o prazo de pagamento do contrato original.

As novas disposições legais revelam-se potencialmente benéficas para devedores que possuem contrato de financiamento habitacional e buscam acesso a novas linhas de crédito, sem, contudo, comprometer outros bens de seu patrimônio.

O advogado especializado em Direito Imobiliário é o profissional habilitado para orientar o devedor fiduciante quanto aos seus direitos e deveres relacionados à alienação fiduciária de bem imóvel.

*LARISSA GONÇALVES RODRIGUES

 -Advogada inscrita na OAB/RS n° 107.592;

- Graduada pela Universidade de Caxias do Sul, em 2017;

-Especialista em Direito Imobiliário e Condominial pela Universidade Cruzeiro do Sul, em 2021;

Pós-graduanda em Advocacia Trabalhista e Previdenciária pela Fundação Escola Superior do Ministério Público;

-Presidente da Comissão de Direito Imobiliário - OAB/RS Subseção Caxias do Sul.

Nota do Editor:

Todos os artigos publicados no O Blog do Werneck são de inteira responsabilidade de seus autores.