Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil?

©️2026 Beatriz Antunes Mastrange Bastos
 

A cidade do Rio de Janeiro possui um protagonismo no cenário global diante do seu clima acolhedor e paisagens únicas. Há décadas as ondas do calçadão de Copacabana convidam turistas estrangeiros para um mergulho encantador, capaz de transformar uma visita em desejo de pertencimento.

Assim, o mercado imobiliário vive um período aquecido pelo interesse crescente de investidores estrangeiros, especialmente latino-americanos, norte-americanos e europeus, segundo dados da Embratur, do Ministério do Turismo, da Polícia Federal e do Itamaraty.

É evidente que, além da característica marcante acolhedora do carioca, a valorização de moedas estrangeiras diante do Real é um dos fatores que favorecem a aquisição de imóveis na cidade maravilhosa.

Esse movimento reforça a importância de advogados especialistas em Direito Imobiliário, corretores autônomos e imobiliárias se prepararem para o mercado internacional e serem capazes de oferecer segurança e domínio na condução da compra de imóveis por estrangeiros.

Apesar do procedimento de aquisição de imóvel ser semelhante ao do cidadão brasileiro, os estrangeiros devem observar as principais exigências, que serão descritas a seguir:

O estrangeiro deve obter um número de CPF (Cadastro de Pessoa Física) junto à Receita Federal no Brasil ou no Exterior junto aos Consulados; trazer ao Brasil documentos que comprovem seu estado civil, devendo esses serem apostilados no país de origem e traduzidos por Tradutor Juramentado registrado na Junta Comercial de um estado brasileiro; bem como comprovante de residência de seu país de origem.

Ademais, os profissionais habilitados para condução da compra de imóveis por estrangeiros devem instruí-los a abrir uma conta bancária no Brasil, a fim de facilitar a transferência de alto valor e manter o dinheiro rastreável para conformidade com as normas do Banco Central.

Vale frisar que, obter uma conta brasileira facilita nos procedimentos de alienação fiduciária para estrangeiros que não desejam comprar um imóvel à vista, uma vez que é possível identificar movimentações financeiras para análise de crédito e diminuição de riscos para instituições bancárias.

Atualmente, o estrangeiro interessado na compra do imóvel não precisa estar fisicamente no país para adquirir formalmente o bem, haja vista a possibilidade de assinatura da Escritura de Compra e Venda através de vídeo conferência, com certificado digital notarizado emitido por ofícios de notas brasileiros, na forma dos Artigos 292 e 293 do Provimento 149 do CNJ.

Desse modo, o estrangeiro pode firmar seu desejo de pertencimento, pois a legislação brasileira prevê a possibilidade de autorização de residência para aqueles que possuem investimento imobiliário no país, desde que observados os requisitos previstos na Resolução Normativa CNIg nº 36/2018.

Por outro lado, a aposta dos estrangeiros no mercado imobiliário tem preocupado cariocas, que já sentem a “dolarização” nos bairros tradicionais da cidade e afirmam que tem sido árduo sustentar tanto a escalada dos preços de moradia, como as novas características de imóveis cada vez mais compactos, e também a redução de oferta para contratos tradicionais, especialmente para alugueis.

Nesse sentido, é notório que o setor de lançamentos tem focado em empreendimentos de 30m², no formato studio, principalmente nas Zona Central e Sul da cidade do Rio de Janeiro, a fim de acompanhar o novo perfil de investidores interessados no uso híbrido dos imóveis, que servem de moradia para o proprietário parte do ano e alugados no restante.

O debate acerca do novo perfil de investidores interessados em empreendimentos no formato studio para locações na modalidade "short stay" possui força em diversas cidades de capitais Europeias e da América Latina, pois reduz a oferta de contratos tradicionais em bairros de maior interesse turístico.

Diante disso, em 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), numa tentativa de equilibrar interesses de estrangeiros e cidadãos brasileiros, decidiu que condomínios residenciais poderão exigir autorização expressa em assembleia para permitir locações de curta duração e a aprovação dependerá do voto favorável de, pelo menos, dois terços dos condôminos.

No entanto, o principal desafio na cidade do Rio de Janeiro continua sendo conciliar o crescimento da atividade econômica ligada ao turismo com a manutenção de uma oferta de moradia acessível para quem vive e trabalha na cidade.

Por fim, para nós, profissionais que atuamos no mercado imobiliário, firma a importância de conhecermos a legislação migratória e imobiliária, a fim de recepcionar investidores estrangeiros que desejam fazer negócios no Brasil e conferir confiança e a máxima segurança jurídica para os atos.

BEATRIZ ANTUNES MASTRANGE BASTOS

Advogada inscrita na OAB/RJ 226.047, 

Graduada pela  Universidade Cândido Mendes (2018);

Pós- graduação em:

• Direito do Consumidor pela UNESA(2020);  
• Direito Imobiliário, Registral e Notarial pela UNISC(2020) e
• Direito de Família e Sucessões pela UNISC (2021).

Site: www.beatrizmastrange.com

Instagram: @beatriz_mastrange

Nota do Editor:

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