É possível a penhora de imóvel por dívida de condomínio?

Autor: Alceu Albregard Junior(*)

A possibilidade de o credor tomar os bens do devedor para receber seu crédito é uma das formas mais antigas e mais praticadas do direito.

Desde o direito romano, o Estado intervêm na relação entre credor e devedor de forma a reconhecer o direito do credor, por um lado, permitindo que o credor se aproprie de bens do devedor para satisfação de sua dívida, e, de outro lado, evitar que o credor cometa excessos, retirando do credor mais do que este deve, ou que inclua entre esses bens, coisas que prejudiquem a sobrevivência do devedor ou de sua família.

Interessante estudo desenvolvido por Mauricio Mota sobre o instituto da penhora no direito romano nos parece bastante exemplar para o tema:

"“Na época de Augusto, a lex iudiciorum privatorum instituiu a cessium bonorum. Essa autorizava o devedor que, sem culpa, se encontrasse em desastrosa situação patrimonial, a se subtrair à execução em sua pessoa mediante a cessão de todos os seus bens ao credor, o qual não adquiria a propriedade mas era tão somente legitimado a vende-la e a satisfazer o seu crédito com o resultado. Tal medida evitava a infâmia que decorria da venda do devedor insolvente. (in, Questio Juris, Mauricio Mota, UERJ, Rio de Janeiro, 2006https://www.e-publicacoes.uerj.br/index.php/quaestioiuris/article/download/11642/9107)

No direito brasileiro, a lei 8.009/90 estabeleceu importantes limitações ao direito de penhora do credor sobre os bens do devedor, determinando em seu artigo 1°:

"Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei."

Porém, a impenhorabilidade de bem de família também recebe limitações, de forma a evitar que o devedor proteja o seu patrimônio de forma injusta deixando de honrar suas obrigações em detrimento do devedor, simulando serem bens de família o que, na verdade, não é, como vemos do artigo 4º da lei 8.009/90:

"Art. 4º Não se beneficiará do disposto nesta lei aquele que, sabendo-se insolvente, adquire de má-fé imóvel mais valioso para transferir a residência familiar, desfazendo-se ou não da moradia antiga."

Outras exceções são trazidas pelo previsto no artigo 3° da referida lei:

"Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
I - revogado
II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;
III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida;
IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;
VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. "

Desde a edição da referida lei, porém, as divergências de interpretação acerca da impenhorabilidade de bem de família vêm trazido intensos debates entre os julgadores, notadamente no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao ponto de haver sido instaurado o Tema 33, de Incidente de Resolução de Demanda Repetitiva tendo por processo paradigma o Agravo de Instrumento 2239790-12,2019.8.26.000, a possibilidade de penhora de bem de família para satisfação de dívida de condomínio.

*ALCEU ALBREGARD JUNIOR

-Graduação em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie(1985);

-Atua principalmente nas áreas dos Direitos Tributário,Imobiliário e Consumidor.

Contato: alceu.adv@albregard.com.br

Nota do Editor:

Todos os artigos publicados no O Blog do Werneck são de inteira responsabilidade de seus autores.