A Abusividade das Cláusulas Contratuais nos Negócios Imobiliários

 Autor: Rodrigo Saraiva(*)

A temática escolhida para este breve trabalho é a abusividade de cláusulas nos contratos que envolvem negócios imobiliários, em outros dizeres, contratos que possuem como objeto a compra e venda de bem imóvel.

Ponto importante a ser esclarecido de pronto é justamente a ideia de ABUSIVIDADE DO DIREITO, bem isso quer dizer que uma das partes da relação jurídica contratual, no seio do contrato, ultrapassa o limite do seu direito assim invadindo e lesionando o direito da outra parte, na prática quem age assim: quer ganhar vantagem desproporcional naquele contrato, faz contratos de adesão com cláusulas obscuras, pretende lesar a outra parte do contrato, em outras palavras a parte que age desta maneira rompe, viola com os princípios do código de defesa do consumidor, age de forma desonesta, age de má-fé. 

Nessa perspectiva, vale a pena mencionar o Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078 de 1990, no seu diploma 51 aborda: 

"SEÇÃO II

Das Cláusulas Abusivas Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis; II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código; III - transfiram responsabilidades a terceiros; IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; V - (Vetado); VI - estabeleçam inversão do ônus da prova em prejuízo do consumidor; VII - determinem a utilização compulsória de arbitragem; VIII - imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor; IX - deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor; X - permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação do preço de maneira unilateral; XI - autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor; XII - obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor; XIII - autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração; XIV - infrinjam ou possibilitem a violação de normas ambientais; XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor; XVI - possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias. § 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que: I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence; II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual; III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. § 2° A nulidade de uma cláusula contratual abusiva não invalida o contrato, exceto quando de sua ausência, apesar dos esforços de integração, decorrer ônus excessivo a qualquer das partes. § 3° (Vetado). § 4° É facultado a qualquer consumidor ou entidade que o represente requerer ao Ministério Público que ajuíze a competente ação para ser declarada a nulidade de cláusula contratual que contrarie o disposto neste código ou de qualquer forma não assegure o justo equilíbrio entre direitos e obrigações das partes. "

Destarte, é imperioso constatar a variedade, a inúmeras possibilidades de cláusulas contratuais abusivas, conforme o diploma legal acima aborda, perceba que o rol acima elencado não é exaustivo, ou seja, os exemplos práticos de cláusulas abusivas não se esgotam na lista acima narrada.

Neste trabalho será abordado com ênfase a temática das cláusulas abusivas em contratos que envolvem negócios imobiliários, em resumo, irá se tratar sobre os contratos de compra e venda de bem imóvel (casas; apartamentos; terrenos) em que as incorporadoras, construtoras, etc continuam a incluir nos seus contratos de adesão as cláusulas abusivas. 

Na prática o que geralmente acontece, é simplesmente que os consumidores se dirigem até as corretoras ou diretamente nas construtoras e incorporadoras, na ansiedade de comprar o seu imóvel, assinam contratos de compra e venda de bens imóveis sem a análise apurada deste contrato, sem uma leitura atenta do contrato, infelizmente por vezes existem consumidores que não leem o contrato... 

Nessa senda, o consumidor deve ter cautela e algumas precauções no transcurso da leitura do contrato de compra e venda de bem imóvel, primeiro o ideal é que o consumidor pergunte tudo, sane todas as dúvidas antes da assinatura do contrato. A informação deve ser clara, precisa, concisa, ou seja, o consumidor deve ter todas as informações claras para a tomada de decisão, no caso em tela da assinatura ou não do contrato de compra e venda de bem imóvel. 

Importante é elencar que o se presume no contrato é a boa-fé das partes, portanto, se caso uma das partes ou ambas (consumidor ou a empresa) agirem de má-fé, isso terá que ser evidente provado. Nessa banda, tanto o consumidor quanto a empresa podem agir de má-fé no decorrer do contrato de compra e venda de bem imóvel.

Outro ponto de suma importância, é justamente o equilíbrio contratual, noutras palavras quando se faz um contrato com cláusula(s) abusiva(s) é notório o desequilíbrio no contrato, ou seja, uma das partes terá vantagem exacerbada em relação a outra na relação contratual, assim sendo, a parte prejudicada poderá tomar medidas como ajuizar uma ação de anulação de cláusula(s) abusiva(s), tentar resolver o conflito no Procon ou em outra entidade de proteção aos direitos do consumidor; Tentar negociar com a outra parte e resolver o conflito de forma pacífica fora do Poder Judiciário.

Para os advogados André Carotta Zoboli e Diego dos Santos Zuza, as cinco principais cláusulas abusivas em contratos imobiliários são: 

1. Perda da totalidade das prestações pagas no caso de inadimplemento do financiamento (Cláusula de Decaimento) 

2. Retenção acima de 10% dos valores pagos, no caso de rescisão por culpa do Consumidor 

3. Transferência ao adquirente dos riscos pelo adimplemento do financiamento da Incorporadora junto ao Banco 

4. Exoneração de responsabilidade da Construtora por atrasos na obra 

5. Modificação pela Incorporadora do projeto do imóvel posterior á venda 

(https://zobolizuza.jusbrasil.com.br/artigos/696598170/contratos-imobiliarios-cinco-principais-clausulas-abusivas) 

Processo AgInt no REsp 1451744 / DFAGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL2014/0101601-3 Relator(a) Ministro RAUL ARAÚJO (1143) Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA Data do Julgamento 21/03/2019 Data da Publicação/Fonte DJe 02/04/2019 Ementa AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULA  CONTRATUAL CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER E DANO MORAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ALÉM DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC/73. INEXISTÊNCIA. MÉRITO. FORÇA MAIOR NÃO RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. CLÁUSULA CONTRATUAL JULGADA ABUSIVA. REEXAME DE PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Não prospera a alegada ofensa ao art. 535 do Código de Processo Civil, tendo em vista que o v. acórdão recorrido adotou fundamentação suficiente, decidindo integralmente a controvérsia. 2. A Corte de origem entendeu não ser razoável a alegação de motivo de força maior para o atraso na entrega do imóvel e concluiu que, no caso, as cláusulas 8.1.1 e 8.2 do contrato são abusivas. A alteração das conclusões adotadas pela Corte de origem, tal como colocada a questão nas razões recursais, no sentido de que ficou configurada a hipótese de forma maior, demandaria, necessariamente, novo exame doacervo fático-probatório constante dos autos, bem como das cláusulas contratuais, providências vedadas em recurso especial, conforme os óbices previstos nas Súmulas 5 e 7/STJ. Precedentes. 3. Agravo interno não provido. Acórdão Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a Quarta Turma, por unanimidade, negar provimento ao agravo interno, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira (Presidente) e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Luis Felipe Salomão. Informações Adicionais "[...] o exame do pedido da parte recorrente, no sentido delimitar a indenização à data da expedição do 'Habite-se', com fundamento no art. 476 do CC, também encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 desta Corte. Isso, porque o exame do argumento do recorrente, no sentido de que, após esse marco temporal, 'a responsabilidade pelo atraso na entrega da unidade imobiliária em comento se deu por culpa exclusiva do Recorrido, que negligenciou em cumprir todas as providências necessárias para o definitivo recebimento das chaves'[...], demandaria, inevitavelmente, incursão no acervo fático-probatório dos autos, bem como a interpretação de cláusulas contratuais, providência vedada em sede de recurso especial". 

CONCLUSÃO 

Em síntese, o consumidor antes de assinar um contrato de compra e venda de imóvel, contrato este em regra de longa duração, deverá verificar a sua capacidade financeira, ou seja, se aquele contrato que pretende assinar está dentro do orçamento do consumidor, se por evidência está dentro do orçamento familiar daquele consumidor. Perpassado a análise de viabilidade financeira do consumidor, também é importante concluir que o consumidor deve ter ciência das cláusulas contratuais e tais cláusulas precisam ser claras, cristalinas, que possam ser facilmente entendidas pelos consumidores. 

Nessa banda, assim que o consumidor assinar o contrato e perceber depois que existe(m) cláusula(s) abusiva(s) neste contrato é recomendável que o consumidor procure à outra parte contratante e tente resolver o conflito de forma pacífica, seja por negociação, mediação, conciliação ou não havendo possibilidade disso, o consumidor poderá ajuizar ação de anulação de cláusula(s) abusiva(s) no poder judiciário competente, caso queira o consumidor somente a nulidade das cláusulas abusivas do contrato em comento. 

Referências Bibliográficas: 

1. Código de Defesa do Consumidor. Lei 8.078/1990 

2. https://zobolizuza.jusbrasil.com.br/artigos/696598170/contratos-imobiliarios-cinco-principais-clausulas-abusivas) acessado no dia 03/06/2019 às 21 horas. 

*RODRIGO PEREIRA COSTA SARAIVA

- Advogado e Consultor Jurídico em São Luís- MA;

 - Bacharel em Direito pelo  UNICEUMA;
- Pós-graduado Latu Sensu em Direito e processo do Trabalho, com formação em Magistério Superior pela Universidade Anhanguera Uniderp/Rede LFG;
- Professor do Curso Preparatório Para o Exame da Ordem do IMADEC e
 - Co-autor do livro "Artigos Acadêmicos de Direito" - Editora Sapere, Rio de Janeiro -2014

Nota do Editor:

Todos os artigos publicados no O Blog do Werneck são de inteira responsabilidade de seus autores.