Entrega do imóvel em Atraso pela Construtora: Consequências diante de Jurisprudências do STJ

Palavras chaves: atraso, imóvel, construtora, direito indenização; danos morais materiais.

O sonho da casa própria é há muito tempo o que povoa a mente dos brasileiros. Tanto é que o grande ditado "quem casa quer casa" é do tempo dos nossos avós.

Mas ao lado desse grande sonho há também o grande problema financeiro que assola o país. Quase ninguém tem o privilégio de ter, em mãos, o valor integral para a compra da tão sonhada casa própria. Então, como solução, surgem os financiamentos, muitas vezes diretamente com a própria construtora. 

Então, a pessoa pesquisa, negocia e consegue firmar um contrato de promessa de compra e venda, em que a Construtora se compromete a entregar o apartamento em 24 meses, por exemplo. O comprador, diante do negócio firmado, planeja seu casamento para data próxima a tal entrega. Entretanto, a Construtora atrasa a entrega do imóvel... e agora? Quais as consequências? Pode esse comprador cobrar da Construtora danos morais por tal atraso?

A situação deve ser analisada aos olhos do Superior Tribunal de Justiça(STJ) que vem decidindo que, em regra, não. O simples fato do promitente vendedor(Construtora), ter descumprido o prazo previsto no contrato para entrega do imóvel não acarreta, por si só, danos morais. Isso porque, o dano moral não se presume, nesse caso. 

Entretanto, em situações EXCEPCIONAIS, é possível haver a condenação em danos morais, desde que COMPROVADA a ocorrência de uma significativa e anormal violação do direito da personalidade do comprador. Ou seja, deverá haver uma comprovação de que aquele atraso causou algum tipo de dor ou angústia capaz de configurar o dano moral. 

O STJ, em algumas situações já entendeu que o simples atraso configura a dor e angústia capazes de gerar, por si só, dano moral indenizável. Exemplos: um atraso superior a 2(dois) anos ou o adiamento do casamento dos adquirentes, pelo atraso na entrega do imóvel. 

Assim, no caso exemplificativo citado, poderia, em tese, haver a condenação em danos morais, pela simples atrasa no apartamento do casal que planejou seu casamento contando com o prazo contratual para ir morar no apartamento adquirido. 

E os danos materiais, podem ser cobrados em caso do atraso na entrega do imóvel? Ah sim...nesse caso, com certeza! Existem 2 tipos de perdas e danos, de acordo com o Código Civil: 

a) Dano emergente, ou o prejuízo efetivamente sofrido, e dessa forma precisa ser comprovado. Ex: Os gastos com o aluguel de um outro apartamento, enquanto espera a entrega do novo, que está atrasado e

b) Lucro cessante, que é o que o prejudicado deixou de lucrar em razão do ato ilícito, que é presumido Ex: o possível aluguel que ganharia com a locação a terceiros, se o imóvel fosse entregue na data prevista no contrato. 

Para o STJ, tanto no primeiro caso ou no segundo caso, haverá prejuízo material a ser indenizado, ainda que não fique demonstrado, nos autos, que o comprador tinha finalidade negocial na transação. Ou seja, o comprador NEM PRECISA demonstrar que alugaria aquele imóvel a terceiros. Esse prejuízo é PRESUMIDO e deve ser indenizado pela Construtora. 

Agora, uma outra questão que deve ser lembrada é que o STJ também vem entendendo que aquela cláusula de prorrogação da entrega do imóvel comprado na planta, a chamada "cláusula de tolerância" que varia normalmente de 90 a 180 dias de possível atraso na entrega, é considerado legítima, e caso o imóvel tenha esse "atraso" previsto contratualmente, não haverá, dentro desse prazo excessivo, qualquer das penalidades acima mencionadas. 

Dessa forma, a situação do atraso na entrega do imóvel é bem delicada e importante, cabendo uma análise pontual e específica caso a caso. 

POR MARA RUTH OTTONI

-Advogada graduada pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais(1998); 

-Pós graduada em Direito Processual Civil- “Latu Sensu” pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais(2003); e

-Atualmente atua nas áreas cível, consumidor e empresarial como sócia proprietária do Escritório NCFERRAZ Advocacia Especializada(Sobradinho, Brasília, Distrito Federal)

Nota do Editor:

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