A retirada do condômino antissocial das dependências condominiais

 Autora: Larissa Rodrigues(*)

A vida em condomínio, ao passo que possui diversas benesses, também é permeada por inúmeros impasses e, não raramente, por problemas de convivência entre os condôminos. Afinal, tratam-se de pessoas de diferentes culturas, etnias e costumes dividindo um mesmo espaço pertencente a todos, no caso das áreas comuns do condomínio, a exemplo do elevador, hall de entrada, entre outros.

Fato é que a vida em condomínio requer urbanidade, atribuindo direitos e deveres aos condôminos, de modo a garantir-lhes a saúde, salubridade, sossego e segurança. Nessa conjuntura, o artigo 1.336 do Código prevê os seguintes deveres ao condômino:

 "Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes."

O não cumprimento de qualquer um dos aludidos deveres, sujeita o infrator ao pagamento de multa eventualmente prevista na convenção de condomínio e, não havendo disposição expressa, será deliberada em assembleia, por 2/3 dos condôminos, não podendo, em nenhum caso, ser superior ao valor de cinco cotas condominiais, conforme inteligência do § 2° do mesmo dispositivo legal acima mencionado.

Na mesma linha, o artigo 1.337 do diploma civilista, traz a figura do condômino antissocial, compreendido como o infrator reiterado dos deveres condominiais, cuja forma de convívio e comportamento são incompatíveis com a dos demais condôminos:

"Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia."

Vislumbra-se, a partir da aludida norma, que o objetivo intrínseco é punir financeiramente o condômino cujo comportamento reprovável coloca em risco toda a coletividade de moradores que compõem o condomínio.

Em suma, a transgressão dos deveres condominiais impõe, inicialmente, a aplicação de uma multa ao infrator, geralmente branda, num primeiro momento, porém, que deverá levar em conta a gravidade da infração. Após, caso se mostrar reiterada a conduta transgressora, poderá ser aplicada multa no valor de até cinco cotas condominiais e, ainda, se o condômino demonstrar comportamento incompatível à pacífica convivência dos demais, tido por antissocial, poderá ser compelido a pagar multa correspondente ao valor de dez cotas condominiais.

Veja-se, portanto, que o código adota um procedimento a ser seguido e uma forma de tratamento e punição ao condômino antissocial, qual seja: a aplicação de multas em valor crescente, em caso de transgressões reiteradas à ordem condominial.

Todavia, existem casos em que a punição financeira não se mostra eficiente para solucionar o problema do condômino antissocial, seja por se fazer irrisória às condições financeiras do infrator, seja pelo seu próprio comportamento desconexo às regras e limitações impostas pela vida em condomínio.

Neste sentido, a fim de suprir esta lacuna e dar à coletividade de moradores a possibilidade de retirar da seara condominial o morador que, dado o seu comportamento, torna insuportável e impossível a convivência com os demais, por vezes, colocando-os até mesmo em situação de risco, a doutrina e a jurisprudência entendem pela possibilidade de afastamento do condômino antissocial das dependências condominiais, porém, como medida excepcional e extrema.

A respeito do tema, Silvio de Salvo Venosa registra que:

"Nossa conclusão propende para o sentido de que a permanência abusiva ou potencialmente perigosa de qualquer pessoa no condomínio deve possibilitar sua exclusão mediante decisão assemblear, com direito de defesa assegurado, submetendo-se a questão ao Judiciário. Entender-se diferentemente na atualidade é fechar os olhos à realidade e desatender ao sentido social dado à propriedade pela própria Constituição. A decisão de proibição não atinge todo o direito de propriedade do condômino em questão, como se poderia objetar: ela apenas o limita tolhendo o seu direito de habitar e usar da coisa em prol de toda uma coletividade."[1]

Importante frisar que a retirada do condômino antissocial não fere o seu direito de propriedade, na medida em que ele perde o direito somente de usar e fruir da unidade condominial, porém, continua exercendo a posse indireta sobre ela, e tendo garantido o direito de propriedade sobre o bem. Ou seja, o que se retira é a pessoa antissocial da seara condominial, não o seu direito de propriedade sobre a unidade imobiliária, visando o bem-estar comum da coletividade de condôminos.

Em que pese a tese ainda se mostre um tanto tímida, a possibilidade de retirada do condômino antissocial já foi reconhecida por inúmeros Tribunais de Justiça do país, criando jurisprudência sobre o tema. A exemplo disso, já decidiu o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul:

"APELAÇÕES CÍVEIS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE EXCLUSÃO DE CONDÔMINO ANTISSOCIAL. - CONDOMÍNIO. INTERESSE DE AGIR. O INTERESSE DE AGIR DIZ RESPEITO À UTILIDADE DO PROVIMENTO JURISDICIONAL QUE VEM A SER O BENEFÍCIO QUE DIANTE DA NECESSIDADE DE SOLUÇÃO DE UMA LIDE POSSA SER ALCANÇADO COM A SANÇÃO, ANTE O ACOLHIMENTO DE UM PEDIDO DECLARATÓRIO, CONDENATÓRIO E/OU CONSTITUTIVO. INDICADO O BENEFÍCIO A SER ALCANÇADO, NÃO SE JUSTIFICA A EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM QUE O CONDOMÍNIO, POR INICIATIVA DO SÍNDICO, TEM INTERESSE DE AGIR AO BUSCAR MEDIDA JUDICIAL POR DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO LEGAL OU CONDOMINIAL QUE AFETE AOS DEMAIS CONDÔMINOS; E A PRELIMINAR ARGUIDA PELO RÉU É INSUBSISTENTE. - CONDÔMINO. COMPORTAMENTO ANTISSOCIAL. EXCLUSÃO DO CONVÍVIO CONDOMINIAL. O CONDÔMINO OU O USUÁRIO DE UNIDADE CONDOMINIAL QUE INCORRA EM REITERADA CONDUTA QUE SE CARACTERIZE ANTISSOCIAL É PASSÍVEL DE TER VEDADO O USO PESSOAL DA UNIDADE E DEPENDÊNCIAS CONDOMINIAIS, INDEPENDENTE DA APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO ART. 1.335, PARÁGRAFO ÚNICO DO CÓDIGO CIVIL. A CONDUTA NOCIVA AUTORIZA A TUTELA JURISDICIONAL POR APLICAÇÃO DOS ART. 187, ART. 1.228, § 1º E § 2º E ART. 1.336, IV DO CÓDIGO CIVIL. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM QUE RESTOU COMPROVADA A CONDUTA ANTISSOCIAL DO CONDÔMINO FAZENDO FESTAS E REUNIÕES NA SUA UNIDADE, COM GRUPO DE PESSOAS ALCOOLIZADAS OCASIONANDO TRANSTORNOS DE SOM ALTO, ARRUAÇA, DESCUMPRIMENTO DE NORMAS DE HIGIENE E SANITÁRIAS, E RISCO À SEGURANÇA DOS DEMAIS CONDÔMINOS, ALÉM DO DESCUMPRIMENTO DA PRÓPRIA LIMINAR QUE VEDARA A REALIZAÇÃO DE FESTAS E REUNIÕES; E SE IMPÕE A MEDIDA DE RESTRIÇÃO AO USO PESSOAL DA SUA UNIDADE E DEPENDÊNCIAS CONDOMINIAIS. RECURSO DO RÉU DESPROVIDO E RECURSO DO AUTOR PROVIDO. (Apelação Cível, Nº 50015547420208210016, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em: 28-06-2021)"

Certamente, a retirada do condômino antissocial se trata de medida extrema e excepcional, que deverá ser aplicada somente após o esgotamento das vias administrativas pelo condomínio, dentre elas a aplicação de multas, advertências, notificações, reuniões e pauta do assunto em assembleia, sempre resguardada a garantia de defesa do condômino.

Contudo, sendo a exclusão do antissocial a medida mais acertada à coletividade de moradores, é imprescindível que o seu pedido, na via judicial, seja devidamente instruído com a comprovação de todas as medidas prévias à radical medida, com a devida explanação acerca do perigo de dano à seara condominial com a eventual permanência do morador, cuja conduta é incompatível à pacífica convivência entre a coletividade de condôminos.

REFERÊNCIA

[1] Direitos Reais, Vol. V, 12ª, 2012, pág. 366.

*LARISSA GONÇALVES RODRIGUES

-Advogada inscrita na OAB/RS n° 107.592;
-Graduada pela Universidade de Caxias do Sul(2017);
-Especialista em Direito Imobiliário e Condominial pela Universidade Cruzeiro do Sul(2021);e

Vice-Coordenadora da Comissão de Direito Imobiliário - OAB/RS Subseção Caxias do Sul.

Nota do Editor:

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