A Incidência do Código de Defesa do Consumidor em Leilões Judiciais de Imóveis

Em tempos de crise, muitos buscam adquirir imóveis por meio de leilões, haja vista que o preço neste tipo de aquisição passa a ser muito atrativo, pois ficam abaixo do preço de mercado. Contudo, é necessário que haja alguns cuidados neste tipo de transação.

É que, alguns imóveis arrematados em leilões estão ocupados, o que será necessário para o arrematante entrar com uma possível ação judicial, o que pode gerar custos extras, então, fiquem atentos a todos os detalhes de um leilão.

Pensando nisso, resolvi escrever para vocês sobre tais cuidados! Recebi semana passada um pedido de consultoria jurídica sobre a aquisição de um imóvel de leilão e achei bastante relevante este tema. Espero que vocês gostem das dicas.

Então, vamos entender como funciona o leilão judicial de imóveis!

Leilão judicial de Imóveis

O leilão é uma forma de venda de bens ao público, onde o leiloeiro faz o anúncio do imóvel e estipula o valor mínimo para a sua aquisição. Desta forma, os interessados fazem o lance e vence o lance mais alto. Após esta etapa surge o arrematante do imóvel.

Já no leilão judicial de imóveis, realizado presencialmente, o interessado comparece ao local na data e horário designado. Já para o leilão online é necessário realizar um cadastro no site e acompanhar os lances e arrematações nas salas virtuais.

Quais os motivos de um imóvel ir à leilão?

São diversos os motivos que podem levar um imóvel à leilão, sendo os mais comuns:

a) A venda do bem para pagar dívidas;

b)A venda judicial para extinguir a propriedade em condomínio (no caso de vários proprietários para um único imóvel);

c) Venda do bem por conta de processo de inventário.

Quais os cuidados para adquirir imóveis em leilão?

Inicialmente, deve-se verificar todas as informações inseridas no edital antecipadamente, tais como:

O valor mínimo da venda;a conservação do imóvel; informações do proprietário; o valor da comissão da empresa leiloeira; e, as pendências do imóvel (valor de condomínio, IPTU e outros que estejam atrasados);

Além destes cuidados, deve-se buscar informações se o imóvel se encontra desocupado. Ou seja, como mencionado anteriormente, dependendo do leilão – judicial ou extrajudicial – os trâmites jurídicos são diferentes. 

Assim, a informação sobre a ocupação do imóvel geralmente fica descrita no edital!

Ademais, é importante ter ciência de que as despesas de custas processuais e honorários advocatícios são altas, caso seja necessário entrar com ação de despejo.

Outra medida importante é visitar o imóvel com antecedência, com um corretor de imóveis, para verificar a viabilidade da aquisição. Importante saber também se não haverá a necessidade de reformas consideráveis (que acarreta gastos adicionais para você). Verifique, ainda, se na região o imóvel é valorizado ou não. A informação da possibilidade de visitar ou não o imóvel também consta no edital, fiquem atentos!

Outrossim, é importante consultar um profissional especializado em Direito Imobiliário, além de buscar uma consultoria jurídica sobre o imóvel e o leilão. Assim, a aquisição de imóveis em leilão pode ser um bom negócio, desde que avaliados todos os riscos.

Por fim, é importante ter ciência de que o devedor executado judicialmente, geralmente possui outras dívidas, como IPTU, condomínio, dívidas fiscais, trabalhistas e etc. Desta forma, realizar um levantamento destas informações é imprescindível para o negócio ser efetivamente seguro.

A incidência do Código de Defesa do Consumidor em leilões judiciais de imóveis

A doutrina já vem a longa data admitindo a responsabilização do fornecedor de produtos ou serviços, que utiliza a Internet como meio para atingir grande massa de consumidores. Assim, embora exista entendimento no sentido de que as normas do Direito do Consumidor não se aplicariam aos contratos eletrônicos, havendo necessidade de leis específicas, entende-se mais coerente o defendido por Flávio Alves Martins, pela aplicabilidade das normas consumeiristas às relações contratuais estabelecidas pela Internet:

"Logo, dificilmente será afastada a responsabilidade de quem explora a prestação de serviços ou vende produtos por site, salvo se houver a culpa concorrente do próprio consumidor, prevista nos arts. 12, parágrafo 3º, inciso III, e 14, parágrafo 3º, inciso II, do CDC como, por exemplo, no caso de uma pessoa acessar um site em que sabia da invasão deste e, mesmo assim, o faz com a finalidade de sofrer algum dano para, posteriormente, buscar uma indenização."

Sendo assim, tendo em vista o absoluto controle das transações intermediadas pelo leiloeiro, bem como o fato de receberem quantias fixas ou percentuais pelos serviços disponibilizados, a melhor conclusão parece ser a de que os fornecedores de serviços de comércio eletrônico na modalidade leilão virtual estão plenamente sujeitos às normas do Código de Defesa do Consumidor, como assevera Guilherme Magalhães Martins:

"A definição legal de serviço (art. 3º, § 2º, Lei 8.078/90) inclui, além dos fornecedores por meio eletrônico, os chamados intermediários do comércio eletrônico, em especial os provedores de Internet e os certificadores".

Assim, a Jurisprudência demonstra uma tendência de aplicar o entendimento da responsabilização do intermediário em leilões, como se vê dos julgados a seguir transcritos:

"AÇÃO DE COBRANÇA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. LEILÃO. ENTREGA DE VEÍCULO DIVERSO DO OFERECIDO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO LEILOEIRO. RESPONSABILIDADE DO MESMO PELO ABATIMENTO DO PREÇO, OBSERVADO O VALOR DO VEÍCULO OFERECIDO E O VALOR DO VEÍCULO EFETIVAMENTE ENTREGUE AO COMPRADOR."

Nesse sentido, o leiloeiro é legitimado passivo para a demanda, porque integra a cadeia de fornecedores, nos termos do art. 3º, caput, do CDC, sendo, portanto, responsável solidariamente com a proprietária do bem por eventual vício do produto, tendo, no caso, o autor, optado por ajuizar a demanda contra o leiloeiro.

Demonstrado que, no caso, não foi cumprido o dever de informar adequada e previamente o comprador acerca do real estado do veículo, oferecendo, via Internet, veículo diverso do que efetivamente foi entregue ao autor, fato que não é negado pelo recorrente, limitando-se a alegar que o contrato previa a entrega do produto no estado que se encontrava, contribuindo para o prejuízo do adquirente, devido abatimento do preço, levando-se em conta a diferença entre o valor do veículo oferecido e o veículo efetivamente entregue ao comprador.

Conclusão

Por tudo o que foi exposto ao longo deste artigo, não há dúvidas de que as normas de proteção do consumidor incidem nos chamados leilões virtuais. Assim, o intermediário que disponibiliza sua plataforma para a realização de negócios eletrônicos entre terceiros, reforçando a confiança dos usuários de seu marketplace, por meio de mecanismos de feedback, influi na decisão das partes.

Ademais, na maioria dos casos esse provedor de leilões virtuais receberá um valor fixo ou percentual pela transação realizada, bem como outro a título de publicidade, sem contar eventuais quantias recebidas em função do serviço de pagamento virtual também oferecido através de sua plataforma. 

Desta forma, embora o proprietário do site não seja parte na relação negocial entre comprador e vendedor, deve ser considerado fornecedor, estando, consequentemente, sujeito à incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor.

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POR LORENA GRANJEIRO DE LUCENA TORRES

-Advogada especialista em Direito Ambiental;

-Atua também nas áreas do Direito Civil, Família, Sucessões e contratos, Direito do Consumidor, Ambiental e Trabalhista;

-Escritora e Empreendedora;

-Membro da Comissão de Direito Ambiental, Direito Marítimo e Direito Administrativo da OAB/CE;

-É autora de:

  -Artigo científico apresentado na Faculdade de Direito de Lisboa - Portugal - 2015 e de

   -Artigo científico apresentado na Universidad Rovira i Virgili em Tarragona - Espanha - 2017; e de

 -  Livros publicados pela editora Lumem Juris e pela revista Síntese, nas áreas:Direito Ambiental, Consumidor, Imobiliário e Civil.

Nota do Editor:

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