As Novas Regras do Distrato Imobiliário

Autor: Thales Menezes(*)

Como um dos últimos atos de Michel Temer como ainda presidente do Brasil, a lei 13.786 de 2018 foi sancionada trazendo uma série de modificações em relação a contratos de compromisso de compra e venda de imóveis na planta.

Uma dessas mudanças mais importantes foi em relação ao valor a ser devolvido ao comprador quando este solicita o distrato. 

Segundo Caio Mario, Distrato pode ser conceituado como sendo:

"a declaração de vontade das partes contratantes, no sentido oposto ao que havia gerado o vínculo. É o contrarius consensus dos romanos, gerando o contrato liberatório. Algumas vezes é chamado de mútuo dissenso."

Em resumo, distrato é quando o comprador desiste da compra do bem e deseja receber de volta parte do valor pago pelo imóvel.

O artigo 67-A da lei questão afirma que em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: a integralidade da comissão de corretagem; e a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Importante destacar que, com relação a porcentagem a ser retida, a norma afirma que a pena convencional não poderá EXCEDER a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. Logo esse é o valor máximo da pena. Portanto pode muito bem o juiz determinar valor inferior, podendo continuar aplicando os 10% (dez por cento) que é habitual em decisões em ações com esse objeto. 

A regra é diferente quando se trata de Sociedades de Propósito Específico. Segundo Tarcisio Teixeira esse tipo de sociedade pode ser conceituada como:

"uma sociedade empresária cuja atividade é restrita, ou seja, específica para atingir um determinado fim, como, por exemplo, quando os sócios de uma construtora decidem criar uma sociedade especial para o desenvolvimento de um determinado empreendimento imobiliário; ou a criação de uma SPE para administrar as locações derivadas das unidades de um edifício comercial."

Nesse caso, a porcentagem que a incorporadora tem direito de reter é de até 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, como é possível observar pelo parágrafo 5º do artigo 67-A da lei em baila:

"§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo­-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga."

Portanto o valor a ser devolvido ao comprador do imóvel é significantemente menor do que no caso em que a incorporação não ter o patrimônio afetado para este empreendimento.

Importante também ressaltar que essas novas regras só poderão ser aplicadas aos contratos que preencherem os novos requisitos determinados pela nova lei. 

Com relação ao distrato especificamente se exige que as consequências do desfazimento do contrato dependam de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme determina o Código de Defesa do Consumidor, ou seja, com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão.

Por a lei ser bastante nova, ainda não se pacificou a consequência jurídica pelo não preenchimento destes requisitos, mas, ao meu ver, o resultado seria a não aplicação da norma em questão, valendo-se das regras anteriores a vigência dessa a lei para dirimir o caso, ou seja, deixando a critério do juiz determinar o valor a ser restituído ao comprador, o que habitualmente era majorado em 90% sob o valor pago pelo imóvel.

Essas regras discorridas neste pequeno artigo se referem apenas ao Distrato, ou seja, a "desistência" da compra do imóvel. No caso de atraso na entrega da obra ou não cumprimento das obrigações por parte da Construtora a rescisão contratual se procede de forma completamente diferente, inclusive em relação ao valor a ser devolvido, que será de 100% além de multas e perdas e danos. Esse tema será melhor abordado em um artigo específico. 

REFERÊNCIAS

Caio Mário da Silva Pereira, Instituições, cit., v. III;

Tarcisio Teixeira. – 7. ed. – São Paulo : Saraiva Educação, 2018.

*THALES BARBOSA DE MENEZES

-Graduação pela Pontifícia Universidade Católica de Goiás;
-Pós graduação em Direito Imobiliário pela AVM- Faculdade Integrada;e
E-mail:thalesadv39709@hotmail.com
Sites: www.advocaciaimobiliariagoias.com e
 www.escritoriomensur.com 

Nota do Editor:

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