Adquirir um apartamento na planta
e ser o primeiro morador do imóvel é um sonho bastante comum, principalmente em
nosso país onde há uma carência muito grande de imóveis residenciais.
A realização desse sonho, porém,
exige alguns cuidados do comprador no momento da compra com o estudo cuidadoso
do contrato.
A verificação das condições de
pagamento do preço, os valores incluídos no pagamento, como comissão de
corretagem, taxa SATI, as condições e data de entrega do apartamento dentre
outros itens, precisam ser verificados para que o comprador não tenha
surpresas, sendo obrigado a pagar o que pensava não ser devido, ou a receber o
imóvel muito além da data em que esperava.
Porém, como estes assuntos vêm
sendo amplamente divulgados pela mídia e outros trabalhos, queremos dar mais
atenção neste texto ao ato do recebimento do imóvel pelo comprador e os
direitos que o comprador possui e deve exigir para evitar dores de cabeça futuras.
Normalmente no recebimento do
imóvel se destaca a felicidade da concretização do sonho. Após meses
acompanhando a construção desde o solo até os últimos detalhes do acabamento,
finalmente chega o momento em que a construtora convida o comprador para a
vistoria final e o recebimento das chaves do apartamento.
Este momento pode gerar grande
ansiedade ao ponto de o comprador fazer “vista grossa” a defeitos mais
evidentes apresentados, tanto pela unidade adquirida, como pelas partes comuns
do edifício.
A construtora deve entregar a
obra ao comprador em excelentes condições para uso, conforme consta dos
anúncios, projetos oferecidos e exibidos ao comprador quando da compra e
contrato assinado, bem como em atendimento a toda a legislação que envolva as
obras, tanto em matéria de segurança da edificação quanto perante terceiros.
Essa obrigação da construtora quanto
a qualidade da obra se entende não apenas a unidade individual, mas a
construção como um todo, envolvendo as áreas comuns pelas quais o comprador passa
a ter, não apenas o direito de uso mas também a obrigação de responder junto
com os demais condôminos perante terceiros, como órgãos públicos e outros que
venham a sofrer quaisquer danos pela obra.
Assim, por exemplo, uma eventual
informação incorreta prestada pela construtora à prefeitura, que leve a um
pagamento a menor de impostos pela área da edificação, pode ser entendida como
sonegação fiscal, carretando possível autuação do condomínio e ônus aos
compradores de serem obrigados a pagar uma eventual diferença de impostos.
Da mesma forma, a queda de uma
janela que se desprenda da edificação e atinja um terceiro causando danos
materiais, ou até físicos, poderá acarretar, no mínimo, um pedido de
indenização pela vítima, obrigando os condôminos a uma despesa imprevista.
Claro que é possível uma eventual
atribuição de responsabilidade à construtora pelos erros e pelos danos
causados, porém, o êxito dessa possibilidade dependerá do atendimento de alguns
requisitos.
ITENS A SEREM
OBSERVADOS NA VISTORIA
Devemos nos lembrar que ao
adquirir a unidade individual (o apartamento) estamos também adquirindo uma
parcela da área comum do condomínio, fato este que normalmente é deixado em
segundo plano no momento da vistoria apesar da importância.
Em uma vistoria, podemos observar
alguns itens mais evidentes que podem ser facilmente identificados, como
excesso de ruídos no movimento dos elevadores, pontos de umidade no teto,
paredes, piso do salão de festas, churrasqueira, garagem, poços de elevador,
que podem denunciar infiltração por deficiência na impermeabilização, vazamento
de encanamento de água limpa ou até de esgoto ou, até mesmo, falta de qualidade
da construção ou do acabamento.
Uma verificação atenta das vagas
de garagem, sua dimensão e possibilidade de manobras pode denunciar que nem
todas as vagas de garagem vendidas sejam efetivamente passíveis de utilização,
exigindo futuros reestudos para espaço de manobras e trânsito com possível
sacrifício de algumas vagas.
No caso da unidade individual há
alguns defeitos mais comuns que são, além dos mencionados acima, azulejos, portas,
janelas e batentes com rachaduras ou mal instaladas, teto, piso e paredes em
desnível, instalação elétrica defeituosa.
Outros defeitos das unidades e
das áreas comuns, contudo, são menos evidentes denominados “vícios ocultos”
sobre os quais falaremos mais abaixo.
A construtora é sempre obrigada a
corrigir os defeitos que podemos denominar de “defeitos construtivos” como os
mencionados acima. Porém, o prazo para a ajuizamento de ação contra a
construtora pelo comprador, sobre esses defeitos, é de 5 (cinco) anos contados
da data em que a unidade, ou o condomínio, foram recebidos.
Para que se possa exigir judicialmente
a correção desses defeitos é imprescindível que se possa provar que o comprador
efetuou reclamação à construtora e que esta não foi atendida, ou que o defeito
continuou a existir.
Assim, a reclamação deve ser feita
por carta impressa, notificação, ou ainda e-mail, desde que se possa comprovar o
recebimento pela construtora.
Há casos de chamados “vícios
ocultos” em que os defeitos construtivos não são tão evidentes. São casos de desatendimento
a normas legais pela construção ou equipamentos de segurança, erros nas
declarações prestadas a órgãos públicos, baixa qualidade de materiais, são
defeitos que somente se tornam evidentes a partir de um exame realizado por
profissionais técnicos (ou pessoas com conhecimento que nem sempre é detido
pelo comprador) ou pelo passar do tempo, em que esses defeitos começam a se
tornar mais evidentes.
Nestes casos, de defeitos que não
poderiam ser notados quando do recebimento do imóvel, o prazo para ajuizamento
de ação exigindo que se reparem tais defeitos começa a ser contado a partir do
momento em que se toma conhecimento da existência desse defeito.
Enfim, a vistoria da unidade para
recebimento das chaves pode resultar na constatação de existência de defeitos
tais na qualidade da obra que justifiquem ao comprador recusar ao recebimento
das chaves enquanto não sanadas tais irregularidades, devendo o comprador
manifestar essa exigência por escrito, com recibo.
Quanto a defeitos nas áreas
comuns, todavia, deve ser observado o prazo de cinco anos contados da data de
recebimento das obras pelo condomínio, e que as exigências de reparo sejam
realizadas pelo condomínio, representado pelo síndico, após uma Assembleia
Geral Ordinária ou Extraordinária, em que o síndico, esclarecendo os demais
condôminos acerca dos defeitos construtivos e de suas consequências obtenha,
dessa assembleia, autorização para agir perante a construtora.
*ALCEU ALBREGARD JUNIOR
-Graduação em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie(1985);
-Atua principalmente nas áreas dos Direitos Tributário,Imobiliário e Consumidor.
Contato: alceu.adv@albregard.com.br
Nota do Editor:
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