Inadimplemento de financiamento imobiliário pode ser resolvido extrajudicialmente?

Autor: Alisson Daniel Silva(*) 

Ao analisar o Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982), a Corte Suprema entendeu que a regra prevista no art. 26 da Lei 9.514/1997 não viola os princípios do devido processo legal e da ampla defesa, tendo o cidadão a possibilidade de discutir o assunto pela via judicial.

O artigo supracitado estabelece que o devedor fiduciante (aquele que deu o imóvel em garantia fiduciária ao credor) será intimado para purgar a mora (ou seja, pagar as prestações em atraso) no prazo de 15 dias, contados da data em que o oficial de registro receber a notificação da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (credor). Se o devedor não pagar as prestações vencidas nesse prazo, o imóvel será consolidado em nome do fiduciário, tornando-se proprietário do bem. Noutras palavras, a instituição financeira restitui a posse e propriedade do bem imóvel.

Ainda tratando dessa lei, conhecida também como Lei da Alienação Fiduciária, com ela, houve a "inauguração" do Sistema de Financiamento Imobiliário, ou SFI, representando, sem dúvidas, um divisor de águas no modo de aquisição de bens imóveis no Brasil. Seu diferencial: o oferecimento do bem imóvel como garantia da dívida contraída para adquiri-lo.

Ou seja, o comprador-consumidor apenas precisa comprovar sua renda - capacidade financeira para adimplir as parcelas, considerando o valor do bem - servindo este como garantidor da operação financeira. O bem socorrerá o inadimplemento, não avançando para outras esferas patrimoniais do possível devedor.

Sobre esse aspecto, importante destacar que, antes dessa lei, as garantias que subsidiavam operações que envolviam a concessão de empréstimos para aquisição de imóveis, muitas vezes, expunham o credor a grandes dificuldades para reaver o crédito concedido o que, naturalmente, onerava o consumidor com taxas maiores de juros, inibindo o crescimento desse mercado.

Tratava-se de um crédito de acesso essencialmente restrito, em função das altas taxas praticadas pelo mercado. Por outro lado, o credor muitas vezes ficava à míngua de receber os valores concedidos devido a insolvência do devedor, confesso ou superveniente.

O caso que deu origem a avaliação pelo Supremo Tribunal Federal tratou de um cliente que adquiriu junto à Caixa Econômica Federal empréstimo para aquisição de imóvel, com pagamento previsto em 239 parcelas. Ocorre que, após 11 parcelas pagas, houve o inadimplemento. O Banco, então, recorreu a procedimento via cartório, por tanto extrajudicial, perseguindo o imóvel como forma de satisfação da dívida, levando-o a leilão.

A ação proposta pelo devedor buscou interromper e cancelar a hasta pública, aduzindo que a instituição não poderia realizar a ação através de cartório, sustentando ser imprescindível ordem judicial para realização do feito. O devedor foi derrotado em todas as instancias a que recorreu.

A partir da análise do caso, o Supremo reconheceu a existência de repercussão geral do tema, ou seja, a decisão proferida deverá ser seguida por tribunais de todo o país para casos análogos.

Pela ótica do consumidor, fica evidenciado, sem dúvidas, uma maior exposição a possível perda do bem em caso de inadimplemento. Claro que, as próprias instituições financeiras possuem regras e procedimentos próprios que visam viabilizar soluções que envolvem o atraso de parcelas, antes da adoção de medidas mais drásticas.

O Itaú Unibanco, por exemplo, possui um programa chamado Travessia, que permite a incorporação de parcelas vencidas ao saldo devedor, permitindo ao consumidor maior tempo e fôlego para buscar reestabelecer sua saúde financeira e capacidade de pagamento.

Desse modo, cabe aos consumidores e às instituições financeiras buscarem sempre as melhores alternativas, considerando o princípio da boa-fé que deve nortear as relações contratuais, para que juntos encontrem a melhor solução evitando, sempre que possível, a retomada do bem pelo credor, condição essa não interessante e desejada, a priori, por nenhuma das partes.

*ALISSON DANIEL NASCIMENTO E SILVA

- Bacharel em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie (2022)

(2022); -Pós graduação em Gestão de Negócios em Serviços pela Universidade Presbiteriana Mackenzie (2015);

- Bacharel em HospitalityAdministration Managment pela

Universidade Anhembi em parceria com o Institute Glion (Suiça)(2012);

- Advogado, Analista Jurídico e Analista Corporativo

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