Quem Vende imóveis também precisa se proteger

 ©️2026 William Cinacchi Gracetti

Você já parou para pensar que o risco tanto pode vir de quem compra ou vende imóveis?

No mercado imobiliário, a conversa sobre due diligence sempre girou em torno do mesmo ponto, proteger quem compra. Faz sentido. Afinal, ninguém quer descobrir, depois de assinar o contrato, que o imóvel tem dívida oculta, penhora não averbada ou irregularidade registral. Essa cautela é legítima, necessária e respaldada pelo Código Civil, pelo sistema de registros públicos e pela jurisprudência consolidada dos tribunais.

Mas há uma face do problema que o mercado ainda subestima, ou seja, quando o perigo não está no imóvel, mas em quem está comprando?

Nos últimos anos, investigações policiais e operações do Ministério Público evidenciaram algo que profissionais experientes do setor já suspeitavam, o mercado imobiliário pode ser usado como veículo para lavagem de dinheiro, dissimulação de ativos ilícitos e pagamento de propinas. E quem está do lado da venda, incorporadoras, loteadoras, construtoras ou até mesmo pessoas físicas, pode se tornar parte desse problema sem nem perceber.

É sobre isso que este artigo fala, a virada estratégica da auditoria imobiliária. O momento em que vender bem deixa de ser apenas uma questão comercial e passa a ser, também, uma obrigação jurídica de quem assume riscos.

I. A DUE DILIGENCE QUE TODO MUNDO CONHECE E O PONTO CEGO DO MERCADO

O que é a due diligence tradicional?

A due diligence imobiliária é o conjunto de verificações documentais e jurídicas que um comprador prudente realiza antes de fechar um negócio. Ela envolve, no mínimo:

(a) Análise da matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis;

(b) Verificação de ônus reais, penhoras e indisponibilidades;

(c) Certidões judiciais em nome do vendedor (cíveis, fiscais, trabalhistas);

(d) Checagem de possíveis registros de fraude à execução (art. 792 do CPC) e

(e) Avaliação de regularidade urbanística e ambiental.

Essa prática encontra respaldo no princípio da boa-fé objetiva (arts. 113 e 422 do Código Civil), no instituto da evicção (arts. 447 a 457 do CC) e no princípio da concentração dos atos na matrícula, consagrado pela Lei Federal 13.097/2015. Inclusive, a Súmula 375 do STJ, ainda que relida à luz do CPC atual, já fixava que a boa-fé do adquirente é relevante para a análise de fraude à execução.

Tudo isso protege o comprador. Mas quem protege o vendedor?

O ponto cego é quem está do outro lado da mesa?

Incorporadoras e construtoras raramente investigam seus compradores. A lógica comercial fala mais alto, ou seja, quanto mais rápido vender, melhor. O comprador apresenta a documentação básica, assina o contrato, paga e o negócio está feito.

O problema é que essa lógica ignora um risco real e crescente, a possibilidade de que o recurso usado na compra seja de origem ilícita. E quando isso acontece, o vendedor deixa de ser apenas uma vítima inocente e pode se tornar, na visão do Ministério Público, um elo da cadeia criminosa.

II. O NOVO PAPEL DO VENDEDOR É AUDITAR QUEM COMPRA

Essa inversão, o vendedor verificando o comprador não é apenas uma ideia progressista. É uma resposta jurídica e estratégica ao contexto atual do setor imobiliário brasileiro.

Por que o mercado imobiliário está no radar das autoridades?

O setor da construção civil acumulou, ao longo das últimas décadas, um histórico associado a irregularidades, corrupção e financiamento político ilícito. Operações policiais investigaram centenas de empreendimentos e executivos de grandes construtoras. Mais recentemente, transações suspeitas envolvendo agentes públicos e aquisições de imóveis na planta reacenderam a atenção das autoridades sobre o tema.

Esse contexto não é apenas histórico é presente. E ignorá-lo não é uma opção para quem quer construir um negócio sustentável.

O que o vendedor precisa verificar?

A auditoria do comprador tem um escopo diferente da auditoria tradicional do imóvel. Ela é voltada para a integridade de quem está do outro lado da operação, e deve contemplar:

• Identificação e qualificação completa do comprador (pessoa física ou jurídica);
• Verificação de vínculos políticos ou empresariais relevantes;
• Consulta a listas de sanções nacionais e internacionais;
• Pesquisa em bases públicas de histórico de conduta ética e empresarial;
• Levantamento de processos judiciais e administrativos, especialmente relacionados a corrupção, improbidade ou fraude e
• Análise de compatibilidade entre a capacidade econômica declarada e o valor da operação

Esse conjunto de verificações compõe o que se chama, no universo do compliance, de KYC — Know Your Customer (Conheça Seu Cliente). Prática já consolidada no setor financeiro, o KYC precisa urgentemente ser incorporado como rotina no mercado imobiliário.

III. COMPLIANCE IMOBILIÁRIO, PROTEÇÃO JURÍDICA E VANTAGEM COMPETITIVA

Implementar um programa de compliance não é, como muitos imaginam, uma burocracia cara reservada a grandes corporações. É, na prática, um conjunto de políticas internas que reduz riscos jurídicos, reputacionais e financeiros de qualquer empresa do setor imobiliário.

O que um programa básico de compliance imobiliário contempla?

• Política de KYC (verificação de compradores e parceiros);
• Controles sobre o recebimento de pagamentos por terceiros
•  Canal de denúncias interno e externo;
•  Código de conduta para colaboradores e corretores parceiros;
• Revisão periódica de contratos com cláusulas anticorrupção; e
• Monitoramento de operações com sinais de alerta (red flags)

Esses mecanismos permitem à empresa classificar os riscos de cada operação e, quando necessário, incluir salvaguardas contratuais, reforçar controles ou simplesmente recusar uma venda que apresente indícios de irregularidade.

A legislação anticorrupção e os riscos concretos de não agir

A Lei Anticorrupção Empresarial (Lei Federal 12.846/2013) estabelece responsabilidade objetiva das pessoas jurídicas por atos lesivos contra a Administração Pública, o que significa que a empresa pode ser responsabilizada mesmo sem a comprovação de dolo. As sanções podem incluir multas de até 20% do faturamento bruto anual, publicação da decisão condenatória e até a dissolução compulsória da empresa.

Adicionalmente, a Lei de Lavagem de Capitais (Lei Federal 9.613/98) impõe obrigações específicas ao setor imobiliário, incluindo o dever de comunicar operações suspeitas ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF). O descumprimento pode gerar sanções administrativas graves.

Portanto, a ausência de compliance não é apenas uma omissão estratégica é uma exposição jurídica real e mensurável.

IV. EXEMPLO PRÁTICO DO COMPRADOR QUE PARECIA PERFEITO

Imagine uma construtora que lança um empreendimento de alto padrão em São Paulo. Um comprador chega interessado em adquirir três unidades à vista, totalizando R$ 4 milhões. Pagamento imediato, sem financiamento, sem questionamentos. Parece o cliente ideal.

A construtora, sem programa de compliance, realiza apenas a checagem documental básica, CPF válido, sem restrições no Serasa, documentos regulares. O contrato é assinado e o dinheiro entra.

Dois anos depois, a Polícia Federal identifica que o comprador era laranja de um esquema de corrupção municipal. O dinheiro usado era produto de desvio de verbas públicas. A construtora é intimada a depor, tem seus contratos auditados e enfrenta investigação criminal por lavagem de capitais, ainda que não tivesse conhecimento da origem dos recursos.

Esse cenário, hipotético neste artigo, reproduz situações reais que já foram objeto de investigações no Brasil. A diferença entre uma empresa que responde por omissão e uma que demonstra ter adotado controles adequados pode ser justamente a existência de um programa de compliance documentado e operante.

V. CONCLUÍMOS QUE VENDER BEM É VENDER COM RESPONSABILIDADE

O mercado imobiliário está em transformação. A competitividade do setor exige não apenas eficiência comercial, mas também robustez jurídica. E robustez jurídica, hoje, inclui saber para quem se vende.

A adoção de práticas de auditoria sobre compradores e a implementação de programas de compliance deixaram de ser diferencial e tornaram-se condição de sobrevivência para empresas que pretendem operar com segurança, reputação e acesso a crédito e investimentos no longo prazo.

Mais do que uma exigência legal, é um compromisso ético com o mercado, com os parceiros, com os clientes e com a sociedade. Empresas que incorporam essa cultura não apenas reduzem riscos, constroem valor.

Se você atua no setor imobiliário, seja como incorporador, loteador, construtor ou investidor, a pergunta não é mais se você precisa de um programa de compliance. A pergunta é, você pode se dar ao luxo de não ter?

Referências Jurídicas

• Código Civil Brasileiro (Lei Federal 10.406/2002) — arts. 113, 422, 447-457;
• Lei de Registros Públicos (Lei Federal 6.015/1973);
• Lei de Concentração dos Atos na Matrícula (Lei Federal 13.097/2015);
• Código de Processo Civil (Lei Federal 13.105/2015) — art. 792;
• Lei Anticorrupção Empresarial (Lei Federal 12.846/2013);
• Lei de Lavagem de Capitais (Lei Federal 9.613/1998);
• Súmula 375 do STJ — Fraude à execução e boa-fé do adquirente; e 
• IRIB — Instituto de Registro Imobiliário do Brasil: Da auditoria documental da matrícula imobiliária (https://www.irib.org.br)

WILLIAM CINACCHI GRACETTI

-Graduado em Direito pela Universidade Cruzeiro do Sul. (2005);

-Pós-graduado em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica(2013);

-É especialista em Direito Imobiliário; 

-Gerenciou por anos o núcleo jurídico imobiliário de grandes empresas, como Assaí Atacadista S/A e Helbor Empreendimentos S/A.;

-Possui cursos na área de Direito Médico e da Saúde, Direito Civil e do Consumidor e

-Sócio fundador do escritório WILLIAM GRACETTI ADVOCACIA E CONSULTORIA JURÍDICA 

Nota do Editor:

Todos os artigos publicados no O Blog do Werneck são de inteira responsabilidade de seus autores.

Quando ficar com o produto pode virar crime!!

 ©️2026Mayara Figueiroba

No imaginário popular, existe uma frase amplamente difundida: "o cliente sempre tem razão". No entanto, na prática, essa afirmação nem sempre se sustenta — especialmente quando falamos de compras realizadas pela internet.

Com o crescimento dos marketplaces, situações como o envio de produtos errados, em duplicidade ou até mesmo sem qualquer solicitação têm se tornado cada vez mais frequentes. E é justamente nesse cenário que muitos consumidores, sem perceber, podem acabar ultrapassando um limite importante imposto pela lei.

Imagine a seguinte situação: o consumidor recebe em sua residência um produto que não comprou. Diante disso, surge a dúvida inevitável: é possível ficar com esse item? A resposta, de forma objetiva, é não.

O fato de o produto ter sido entregue não significa que ele passou a pertencer ao consumidor. Nesses casos, houve um erro operacional por parte do fornecedor ou do vendedor — muitas vezes um equívoco no setor logístico — e não uma intenção de presentear quem recebeu a mercadoria.

Diante dessa situação, o procedimento correto é simples. O vendedor ou a própria plataforma pode entrar em contato solicitando a devolução do produto, o que deve ocorrer sem qualquer custo para o consumidor. Esse ponto é fundamental, pois o consumidor não deu causa ao erro e, portanto, não pode ser prejudicado financeiramente por ele. Ao mesmo tempo, também não é permitido que qualquer das partes se beneficie do equívoco alheio para obter vantagem indevida.

 O problema surge quando há recusa injustificada por parte do consumidor em devolver o item. Nessa hipótese, a conduta pode ultrapassar a esfera civil e atingir o campo penal, podendo ser enquadrada como apropriação indébita, conforme previsto no artigo 168 do Código Penal, que trata da conduta de se apropriar de coisa alheia móvel da qual se tem a posse ou detenção.

Em termos mais simples, isso ocorre quando alguém decide ficar com algo que sabe não lhe pertencer, ainda que tenha recebido esse bem de forma legítima. Ou seja, o produto foi entregue regularmente, mas a decisão consciente de não devolvê-lo, mesmo diante da ciência do erro, pode caracterizar um ato ilícito reprovado pelo ordenamento jurídico.

Uma dúvida bastante comum é: e se o vendedor não entrar em contato? Nesse caso, embora seja comum que a empresa busque a devolução, pode acontecer de não haver qualquer manifestação. Ainda assim, a conduta mais segura e recomendada é que o próprio consumidor tente entrar em contato com o vendedor ou com a plataforma, sempre que possível, informando o ocorrido e solicitando orientações para devolução.

Na prática, existem situações em que o custo logístico da devolução não compensa para o vendedor, especialmente em produtos de baixo valor. Por outro lado, nada impede que o fornecedor, independentemente do valor do item, opte por requerer sua devolução posteriormente. Por isso, é importante ter em mente um princípio básico: aquilo que não é seu, pertence a alguém.

A recusa injustificada em devolver o produto pode gerar consequências relevantes, como a cobrança judicial do valor correspondente ou, em situações mais graves, o enquadramento da conduta como apropriação indébita.

É importante esclarecer, ainda, que o consumidor continua sendo protegido pelo Código de Defesa do Consumidor. Contudo, essa proteção não é absoluta e deve ser analisada de acordo com as circunstâncias de cada caso.

O próprio Código de Defesa do Consumidor proíbe o envio de produtos sem solicitação, considerando essa prática abusiva. Nessa hipótese, quando há envio intencional sem pedido prévio, o consumidor não é obrigado a pagar e pode, inclusive, buscar medidas judiciais cabíveis. No entanto, essa situação é diferente do erro logístico ou operacional, em que o fornecedor envia um produto por engano. Nesse último caso, não há liberalidade na entrega, mas sim um equívoco, o que impõe a necessidade de devolução.

Essa distinção é essencial, pois altera completamente o enquadramento jurídico da situação.

Mais do que uma obrigação legal, agir corretamente nesses casos é uma demonstração de boa-fé. As relações de consumo devem ser equilibradas, garantindo proteção ao consumidor, mas também evitando prejuízos indevidos ao fornecedor.Erros acontecem, especialmente em operações logísticas complexas. Por isso, agir com transparência, ética e colaboração é a melhor forma de evitar conflitos e problemas futuros. A ideia de que o consumidor sempre tem razão não pode ser aplicada de forma absoluta. Receber um produto por engano não autoriza sua retenção. Ao contrário, a recusa em devolvê-lo pode gerar consequências jurídicas relevantes. Diante disso, ao se deparar com uma situação como essa, a conduta mais adequada é entrar em contato com o vendedor, solicitar as orientações necessárias e providenciar a devolução do produto. Dessa forma, evita-se que um simples erro se transforme em um problema muito maior.

MAYARA FIGUEIROBA

-Graduada em Direito  pela Universidade Paulista - UNIP (2021);

-Pós-graduada em Direito digital pela Universidade Anhembi Morumbi - UAM (2023); e

-Pós -graduanda em direito tributário pela Escola Paulista de Direito - EPD.

Nota do Editor:

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Cidadania italiana para filhos menores!

 

©️2026 Luciana Toledo Távora Niess de Souza

Com a Lei italiana n.º 74/2025, a transmissão da cidadania italiana para filhos menores de idade nascidos no exterior sofreu grandes mudanças.

Anteriormente a essa lei, essa transmissão era automática, com efeitos a partir do nascimento. Dessa forma, todos os descendentes de italiano, independentemente do grau de parentesco e local de nascimento, eram considerados italianos.

O reconhecimento da cidadania italiana de filhos menores era realizado no momento da atualização do AIRE (cadastro do italiano residente no exterior), com a devida inclusão no registro civil italiano.

Atualmente a cidadania de filhos menores é adquirida por benefício de lei, por intermédio de declaração formal de vontade dos pais, com efeitos a partir do reconhecimento dessa nacionalidade.

Assim, encontramos duas situações:

1. Os filhos menores de cidadãos por nascimento que eram menores de idade na data da entrada em vigor da referida lei (24 de maio de 2025); e

2. Os filhos menores de cidadãos por nascimento nascidos a partir de 25 de maio de 2025.

No primeiro caso, os pais poderão apresentar a supramencionada declaração de vontade, acompanhada da documentação necessária, até o dia 31 de maio de 2029.

No segundo caso, a apresentação dessa declaração de vontade e dos documentos deve ocorrer dentro de três anos a contar do nascimento da criança ou da data em que se estabeleça a filiação, quando houver adoção.

A declaração, juntamente com a documentação, deverá ser entregue no Consulado Italiano competente, de acordo com o local de residência do requerente, no dia agendado.

O agendamento deve ser realizado em plataforma específica e, na data agendada, ambos os pais devem comparecer pessoalmente, sendo dispensada a presença do menor, salvo no caso do filho que, embora ainda fosse menor em 24 de maio de 2025, tenha atingido a maioridade na data agendada.

Saliente-se que o AIRE do genitor italiano deve estar atualizado antes do agendamento (endereço e estado civil), do contrário, o processo fica prejudicado.

Por isso, é imprescindível que a situação do AIRE seja verificada e, se não estiver atualizado, deve-se realizar essa atualização antes da efetivação do agendamento.

Observe-se, por fim, que não há mais cobrança de taxa pelo Consulado para a tramitação do processo de reconhecimento de cidadania italiana do filho menor de idade.

LUCIANA TOLEDO TÁVORA NIESS DE SOUZA

- Advogada graduada em Direito pela FMU (2001);

- Mestrado em Relações Econômicas Internacionais pela PUC/SP (2007) ;

- Doutorado em Relações Econômicas Internacionais pela PUC/SP (2011); 

- Sócia  do escritório  Toledo Niess Advocacia e

- Atuante nas áreas de Direito Internacional e Família e Sucessões.

Nota do Editor:

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