As novas regras para Unidades HIS e HMP

 

©2025 William Cinacchi Gracetti 

O mercado imobiliário de São Paulo acaba de ganhar novas regras para unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Moradia Popular (HMP), com a publicação do Decreto nº 64.244/2025, em 28 de maio deste ano. As alterações trazem definições importantes sobre renda familiar, documentação e, principalmente, um limite máximo para o valor dos aluguéis.

Alguns dos aspectos que foram alterados e regulamentados são: 

(I) Definição de Renda Familiar

Agora, a renda considerada para enquadramento nas modalidades HIS e HMP é a familiar conjunta, mesmo que alguns membros não tenham renda individual no momento da contratação. O conceito de família segue o estabelecido pela Lei Federal nº 13.982/2020, ampliando o entendimento para além do núcleo tradicional;

(II) Certidão de Enquadramento

A comprovação de renda deverá seguir um modelo padrão da SEHAB (Secretaria Municipal de Habitação), e o empreendedor pode contratar serviços especializados para verificação. Além disso, é obrigação do incorporador armazenar toda a documentação, que poderá ser fiscalizada a qualquer momento pela Prefeitura e

(III) Prioridade para Famílias Cadastradas

A venda de unidades HIS-1 deve ser precedentemente divulgada em edital público, com pelo menos 30 dias de antecedência, e priorizada para famílias inscritas em programas habitacionais municipais.

A maior inovação está na regulamentação das locações dessas unidades. Por força do mencionado Decreto, proprietários de imóveis HIS e HMP não poderão cobrar mais de 30% da renda de interessados na locação. Por exemplo, uma família com renda de 4 salários mínimos (R$ 6.072) terá um teto de aluguel de R$ 1.821,60.

Quem Pode Comprar ou Alugar? 

As faixas de renda para acesso permanecem as mesmas:

a) HIS-1: Famílias com renda de 0 a 3 salários mínimos (até R$ 4.554);

b) HIS-2: 3 a 6 salários (R$ 4.554 a R$ 9.108);  e

c) HMP: 6 a 10 salários (R$ 9.108 a R$ 15.180).

Valores Máximos de Venda e Atualização 

Os preços máximos para compra também foram definidos:

a) HIS-1: R$ 266 mil;

b) HIS-2: R$ 369,6 mil; e

c) HMP: R$ 518 mil.

Esses valores serão reajustados anualmente pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil).

Vale ressaltar que, por se destinar à estadia temporária (curta duração e cessões informais), por exemplo, o aluguel no modelo Airbnb – está terminantemente vetado. O foco é garantir moradia permanente para famílias de baixa e média renda.

Impacto no Mercado Imobiliário 

Embora as mudanças representem um avanço na política habitacional, há preocupações sobre o possível desinteresse de investidores e incorporadores, já que a limitação nos aluguéis e as exigências documentais podem reduzir a atratividade financeira desses empreendimentos.

A regulamentação busca equilibrar acesso à moradia e controle de preços, mas seu sucesso dependerá de como o mercado e o poder público ajustarão suas estratégias nos próximos anos.

Fique atento às atualizações e consulte um advogado especializado em direito imobiliário para orientações específicas sobre compra, locação e enquadramento nessas modalidades.

WILLIAM CINACCHI GRACETTI

-Graduado em Direito pela Universidade Cruzeiro do Sul. (2005);

-Pós-graduado em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica(2013);

-É especialista em Direito Imobiliário; 

-Gerenciou por anos o núcleo jurídico imobiliário de grandes empresas, como Assaí Atacadista S/A e Helbor Empreendimentos S/A.;

-Possui cursos na área de Direito Médico e da Saúde, Direito Civil e do Consumidor e

-Sócio fundador do escritório WILLIAM GRACETTI ADVOCACIA E CONSULTORIA JURÍDICA 

Nota do Editor:

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