A influência da Taxa Selec elevada no Direito Imobiliário

 

©️2026 Talles Ribeiro Leites

A taxa Selic, definida pelo Comitê de Política Monetária do Banco Central do Brasil – Copom, constitui a taxa básica de juros da economia brasileira e exerce influência relevante sobre a concessão de crédito, o custo do capital, as decisões de investimento e o comportamento dos agentes econômicos.

Em agosto de 2026, o Copom reduziu a meta da taxa Selic para 14% ao ano, percentual ainda elevado sob a perspectiva histórica recente e suficiente para produzir efeitos relevantes sobre a atividade econômica e, especialmente, sobre o mercado imobiliário.

Embora a Selic não corresponda diretamente à taxa de juros contratada nos financiamentos imobiliários — que possuem condições, indexadores, garantias e estruturas próprias —, a política monetária restritiva repercute sobre o custo e a disponibilidade do crédito. O próprio Banco Central demonstra que as taxas efetivamente praticadas variam conforme instituição financeira, perfil do tomador, entrada, garantias e modalidade de contratação. A questão, portanto, ultrapassa a esfera estritamente econômica.

A elevação do custo do dinheiro interfere na capacidade de aquisição dos consumidores, no financiamento da atividade empresarial, na viabilidade de incorporações, na formação dos preços dos imóveis e, principalmente, na formação, execução e eventual resolução dos contratos imobiliários.

Surge, assim, uma importante interface entre economia e Direito: quanto mais restritivo se torna o ambiente de crédito, maior deve ser a atenção jurídica dedicada à distribuição dos riscos contratuais, às condições de financiamento, às hipóteses de inadimplemento e às consequências do desfazimento dos negócios.

A primeira repercussão juridicamente relevante da taxa Selic elevada aparece antes mesmo da celebração definitiva da compra e venda: na capacidade de financiamento do adquirente.

O aumento do custo do crédito pode reduzir o valor financiável, elevar a prestação mensal ou levar a instituição financeira a adotar critérios mais rigorosos para aprovação da operação. Essa realidade assume especial importância nas promessas de compra e venda em que o pagamento de parte expressiva do preço depende da posterior contratação de financiamento bancário.

No Direito Civil, a compra e venda é disciplinada a partir do art. 481 do Código Civil, pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de determinada coisa e o outro a pagar-lhe certo preço em dinheiro. A liberdade contratual, contudo, deve ser exercida nos limites da função social do contrato, conforme o art. 421, e sua execução deve observar os deveres decorrentes da probidade e da boa-fé objetiva previstos no art. 422 do mesmo diploma.

Em períodos de crédito mais restritivo, portanto, ganha importância a elaboração precisa das cláusulas que estabelecem se a concessão do financiamento constitui ou não condição para a conclusão do negócio, quem assume o risco de eventual negativa bancária e quais serão as consequências jurídicas caso o crédito não seja aprovado.

Não é juridicamente adequado pressupor que toda recusa de financiamento autorize automaticamente o adquirente a desfazer o negócio sem qualquer consequência. A solução dependerá da natureza do contrato, das disposições pactuadas, da existência de relação de consumo, das informações fornecidas durante a negociação e da identificação da parte que assumiu contratualmente determinado risco.

Essa cautela é particularmente importante porque as tratativas preliminares também são submetidas aos deveres anexos decorrentes da boa-fé objetiva. Informações sobre financiamento, entrada, prazo, capacidade de pagamento e condições necessárias à conclusão do negócio devem ser apresentadas de maneira clara, evitando-se a criação de legítimas expectativas posteriormente frustradas.

A segunda repercussão situa-se na própria execução dos contratos. O encarecimento do crédito pode comprometer o fluxo financeiro tanto do adquirente como do empreendedor. Para as famílias, prestações mais elevadas e redução da renda disponível podem aumentar o risco de inadimplemento. Para incorporadoras, construtoras e investidores, o custo do capital interfere no financiamento da obra, aquisição de terrenos, formação de estoques e lançamento de novos empreendimentos.

Nessa esteira, cabe esclarecer que uma mudança no cenário econômico não conduz, por si só, à revisão judicial de um contrato. O Código Civil contempla mecanismos excepcionais para situações de desequilíbrio superveniente, especialmente nos arts. 317 e 478 a 480. A teoria da imprevisão, contudo, pressupõe circunstâncias juridicamente qualificadas, não sendo suficiente a simples constatação de que o negócio tornou-se menos vantajoso ou mais oneroso. O próprio Superior Tribunal de Justiça trata a revisão fundada em fato superveniente como mecanismo excepcional, vinculado à ocorrência de acontecimentos novos capazes de produzir efetivo desequilíbrio na relação contratual.

Assim, a simples elevação dos juros não autoriza concluir que contratos imobiliários possam ser automaticamente revistos ou resolvidos judicialmente. O exame deverá considerar o momento da contratação, a previsibilidade das oscilações econômicas, a distribuição contratual dos riscos e a efetiva demonstração dos requisitos legais.

O inadimplemento, por sua vez, pode permitir à parte lesada exigir o cumprimento da obrigação ou a resolução do contrato, com perdas e danos, conforme estabelece o art. 475 do Código Civil. Também aqui a redação contratual assume papel relevante, sobretudo diante de cláusulas resolutivas expressas. O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu, em matéria imobiliária, a eficácia desse mecanismo quando adequadamente previsto no instrumento contratual.

A terceira consequência diz respeito ao aumento potencial dos distratos e resoluções de promessas de compra e venda. Quando se trata de aquisição de unidade em incorporação imobiliária, o tema possui disciplina específica na Lei nº 4.591/1964, significativamente alterada pela Lei nº 13.786/2018, denominada Lei do Distrato. O art. 67-A da Lei de Incorporações regulamenta as consequências do desfazimento do contrato por inadimplemento do adquirente, estabelecendo critérios relativos à restituição das quantias pagas, deduções e pena convencional.

Nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a legislação admite tratamento específico, inclusive quanto aos limites de retenção. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça vem aplicando a disciplina introduzida pela Lei nº 13.786/2018 aos contratos celebrados sob sua vigência.

Em outras situações, especialmente nos contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, também deverão ser consideradas as normas de proteção contratual do consumidor e a jurisprudência consolidada do STJ, inclusive a Súmula 543, que disciplina a restituição das parcelas pagas em determinadas hipóteses de resolução da promessa de compra e venda de imóvel.

Esse conjunto normativo demonstra que o impacto de uma Selic elevada não pode ser analisado apenas sob o ponto de vista da redução das vendas. Os juros elevados também modificam o comportamento do investidor imobiliário.

Imóveis tradicionalmente concorrem com outras formas de investimento. Quando aplicações financeiras de menor risco passam a oferecer remuneração mais elevada, o investidor tende a exigir retorno igualmente mais atraente do ativo imobiliário. Essa alteração pode influenciar preços, negociações, aquisições destinadas à renda, lançamentos e decisões sobre manutenção ou alienação do patrimônio.

Embora esse último efeito seja predominantemente econômico, ele igualmente repercute no Direito Imobiliário, porque aumenta a relevância da diligência jurídica, da análise registral, tributária e contratual e da correta avaliação dos riscos antes da aquisição.

A influência da taxa Selic elevada sobre o Direito Imobiliário é consequência da profunda dependência existente entre o mercado de imóveis, o crédito e os contratos de longa duração.

Cada relação deverá ser examinada a partir do contrato celebrado, da legislação aplicável, da distribuição dos riscos entre os contratantes e dos princípios da boa-fé objetiva, função social do contrato e equilíbrio contratual.

Por essa razão, um cenário de juros elevados exige especial atenção à fase pré-contratual e à redação dos instrumentos imobiliários. Cláusulas relativas à obtenção de financiamento, arras, condições suspensivas, vencimentos, inadimplemento, resolução, multas e restituição de valores precisam delimitar, com clareza, os riscos assumidos por cada parte.

Da mesma forma, dificuldades financeiras posteriores não devem ser confundidas automaticamente com hipóteses jurídicas de revisão ou resolução contratual. Os instrumentos de intervenção judicial previstos no Código Civil possuem requisitos próprios e devem ser aplicados de maneira criteriosa.

A política monetária pode mudar rapidamente. Os negócios imobiliários, entretanto, normalmente projetam seus efeitos por anos ou décadas. E é justamente essa diferença temporal que torna a segurança jurídica indispensável. Dessa forma, quanto mais caro e restrito o crédito, maior deve ser o cuidado jurídico na estruturação do negócio imobiliário.

Referências Bibliográficas:

Comitê de Política Monetária – Copom. Comunicados e decisões sobre a meta da Taxa Selic. Brasília: Banco Central do Brasil, 2026;

Taxas de juros: financiamento imobiliário. Brasília: Banco Central do Brasil, 2026;

Lei nº 10.406 de 2002. Código Civil;

Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 - Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias;

Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 - Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências;

Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018. Altera as Leis nº 4.591/1964 e nº 6.766/1979 para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e parcelamento do solo urbano;

Súmula nº 543. Segunda Seção. Brasília: STJ;

REsp nº 1.789.863/MS. Quarta Turma. Rel. Min. Marco Buzzi. Julgamento referente à cláusula resolutiva expressa em contrato imobiliário;

Jurisprudência sobre teoria da imprevisão e revisão dos contratos. Brasília: STJ; e

Jurisprudência sobre a aplicação do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 e da Lei nº 13.786/2018. Brasília: STJ.

TALLES RIBEIRO LEITES

- Advogado OAB/RS 95.801

- Bacharel em Direito pelo Centro Universitário Ritter dos Reis (2014);

- Pós-graduado em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pelo Centro Universitário Ritter dos Reis (2015);

- Corretor e Administrador de Imóveis CRECI/RS 72.855F

- Avaliador Imobiliário CNAI 44.812.

- Sócio Fundador do Escritório Ribeiro e Leites Advogados

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