O Blog do Werneck: Cuidados para Não Adquirir Somente a Promessa

quarta-feira, 27 de maio de 2026

Cuidados para Não Adquirir Somente a Promessa

©️2026 Rogério Alves

O imóvel pode ser considerado o maior bem que uma pessoa pode ter, um verdadeiro sonho para muitos. Sua aquisição exige formalidades previstas em Lei (artigos 108 e 1.245 do Código Civil), as quais, se não respeitadas, podem gerar o cancelamento da aquisição. Outras exigências surgem em prol da segurança na transação, as quais são peculiares e notórias no âmbito do território nacional.

Não havendo cuidado, o "sonho da casa própria" pode se tornar um verdadeiro pesadelo, e toda a segurança esperada de se ter um lar inviolável — uma vez que nossa Constituição Federal nos dá essa segurança (Art. 5º, XXII da CF) — pode "cair por terra" se não tomados os devidos atos de vigilância.

A maneira mais tradicional é a compra e venda de imóveis já existentes, onde se realiza apenas a tradição via documento, mediante pagamento do preço tanto do bem quanto das despesas com impostos e emolumentos cartorários. No entanto, devido à constante evolução do mercado imobiliário nos mais diferentes tipos de cidades, grandes ou pequenas, muitos empreendimentos desse setor acabam constituindo bens imóveis do "zero", tanto no formato de casas em condomínios fechados como em edificações verticais unitárias ou em conjunto, alguns se tornando grandes comunidades.

Esses empreendimentos iniciam o trabalho com a captação de recursos, seja por financiamentos bancários ou por venda antecipada das unidades através de apresentação de projetos na planta e maquetes em miniatura ou em tamanho real no local, tudo para convencer os consumidores a comprarem algo que não existe. Pode parecer absurdo, mas, quando se adquire um imóvel na planta, compra-se algo inacabado, uma promessa ou um projeto que será executado ou que está em execução; enfim, adquire-se um direito à aquisição futura.

Inegável que se trata de uma transação de risco, a qual exige cuidados extremos, a começar pela análise da incorporadora para saber se a mesma é idônea. Através de seu nome e CNPJ é possível consultar o site Reclame Aqui, o ranking de reclamações no PROCON do seu estado e fazer visitas aos empreendimentos já concluídos e ao local onde se pretende adquirir o imóvel. Outra forma é pedir a um advogado para pesquisar se determinada incorporadora possui muitos processos ajuizados por pessoas que tiveram problemas nesse tipo de negócio, bem como obter certidões negativas de débitos em diferentes esferas da federação: municipal, estadual, federal e Distrito Federal.

Atestando-se a idoneidade da incorporadora, deve-se exigir ao corretor que estiver realizando a oferta das unidades o chamado "Registro de Incorporação"(RI), bem como o cartório onde ele foi realizado, vez que as mesmas são obrigadas por lei (Art. 32 da Lei nº 4.591/1964) a ter o mencionado registro para a comercialização das unidades. Sabendo o cartório e o número do RI, é possível providenciar a certidão para atestar a veracidade. Pode ser que digam que o RI "está saindo"; isso revela que o negócio é arriscado.

Outra forma de se atestar mais segurança ao negócio é questionar sobre o chamado "Patrimônio de Afetação" (Art. 31-A da Lei nº 4.591/1964), que nada mais é que o desmembramento de tudo o que diz respeito à incorporação do projeto — como o terreno, as acessões e demais bens e direitos a ela vinculados — do patrimônio do incorporador, sendo destinado tão somente à construção e entrega das unidades vendidas. Sua existência garante que os recursos não serão direcionados para a incorporadora e nem para outros empreendimentos da mesma, bem como, em caso de sua falência, os consumidores não terão seus créditos incluídos para ressarcimento pela massa falida, mas sim pelo Patrimônio de Afetação. A existência do mesmo pode ser verificada no Registro de Incorporação no cartório competente.

Importante verificar se no empreendimento há a figura da Sociedade de Propósito Específico (SPE), que possui CNPJ próprio e, em algumas situações, é criada para o propósito específico do empreendimento, justamente para se desmembrar da incorporadora. Nesse caso, as verificações de idoneidade são similares ao caso da incorporadora, inclusive se a mesma está vinculada ao Patrimônio de Afetação e ao Registro de Incorporação.

Superada a questão dos vendedores e a existência do empreendimento, é importante verificar qual o banco está financiando o projeto. Em sendo um grande banco atuante no mercado, isso quer dizer que já houve o trabalho de verificação por este para a liberação dos vultosos valores. Importante verificar se o projeto foi aprovado pela prefeitura local e se há alvará para a construção.

Estando tudo certo, ou com o risco aceitável, o próximo passo são as formalidades para a aquisição. O comprador de imóvel na planta pode optar por financiar o bem de duas formas: no "crédito associativo", onde o contrato de financiamento bancário é assinado e registrado na matrícula do imóvel ainda durante a fase de construção (Art. 31-A, §3º da Lei nº 4.591/1964); já no "financiamento pós-chaves", firma-se inicialmente uma promessa de compra e venda com a construtora (Art. 1.417 do Código Civil) e o financiamento bancário definitivo só é contratado e registrado após a conclusão da obra e a emissão do "“habite-se” (Art. 1.245 do Código Civil).

Antes de assinar esses contratos, o comprador deve ter atenção redobrada à "cláusula de tolerância", que pode limitar o atraso da obra em até 180 dias sem penalidades para a construtora (Art. 43-A da Lei nº 4.591/1964); aos critérios de correção monetária, pois o saldo devedor, em algumas situações, pode ser atualizado pelo INCC durante as obras e pelo IPCA após a conclusão (Art. 46 da Lei nº 10.931/2004); e às regras de distrato e retenção de valores, que estipulam a perda de até 25% da quantia paga em contratos comuns ou até 50% caso o empreendimento possua patrimônio de afetação (Art. 67-A, § 5º da Lei nº 4.591/1964).

Após a quitação do financiamento, o comprador deve solicitar à instituição financeira o "termo de quitação e liberação da garantia" (Art. 25 da Lei nº 9.514/1997), documento que o banco é obrigado a fornecer no prazo de trinta dias, sob pena de multa (Art. 25, §1º da Lei nº 9.514/1997). De posse desse termo, o proprietário deve levá-lo ao Cartório de Registro de Imóveis competente para realizar a baixa do registro de financiamento na matrícula do bem (Art. 251 da Lei nº 6.015/1973), ato formal que extingue o vínculo com o banco e consolida a propriedade plena e definitiva do imóvel em nome de quem comprou.

Como visto, o caminho para o "sonho da casa própria" é longo e necessita de cuidados. O ideal é sempre consultar um advogado conhecedor da matéria para realizar as verificações aqui apresentadas, conferir os contratos antes da assinatura avaliando as vantagens e desvantagens, bem como acompanhar os registros e os atos que possam garantir o negócio; desta forma, evitam-se problemas desnecessários à aquisição de bem imóvel e os eventuais danos aos direitos do consumidor.

Fontes:

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm

https://www.reclameaqui.com.br/

https://www.procon.sp.gov.br/reclamacoes-fundamentadas-2024/

https://regenteimoveis.com.br/guia/seguranca-juridica/como-verificar-construtora-confiavel-florianopolis/

https://consultoriojuridico.com.br/comprar-apartamento-na-planta-dicas-de-seguranca-advogado/

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm

ROGÉRIO ALVES