Assembleia Condominial em Sessão Permanente

 

©️2026Maria Paula Corrêa Simões

O condomínio edilício constitui uma das formas mais sofisticadas de exercício do direito de propriedade no ordenamento jurídico brasileiro. A convivência em condomínio edilício é pautada por um equilíbrio constante entre os direitos individuais dos condôminos sobre suas frações autônomas e os interesses coletivos pertinentes à gestão e à conservação das áreas comuns. Enquanto a propriedade individual caracteriza-se pela autonomia decisória do proprietário, o condomínio edilício pressupõe verdadeira limitação recíproca entre os condôminos. Cada proprietário conserva ampla liberdade sobre sua unidade autônoma, mas submete-se às decisões coletivas relativas às áreas comuns, às despesas condominiais, às obras, à administração e à própria organização da vida em comunidade. Essa realidade faz da assembleia condominial o principal órgão de formação da vontade coletiva do condomínio.

Mais do que simples reunião de proprietários, a assembleia representa instrumento de concretização da democracia privada, por meio do qual os condôminos deliberam sobre interesses comuns, estabelecendo direitos, deveres e obrigações que vinculam toda a coletividade. A assembleia ocupa a posição de órgão máximo de deliberação, porque é nela que se manifesta a denominada vontade coletiva do condomínio. A expressão "vontade coletiva" não significa unanimidade de opiniões, mas resultado jurídico produzido mediante o procedimento deliberativo previsto em lei. A decisão aprovada pelo quórum legal torna-se obrigatória inclusive para aqueles que votaram em sentido contrário ou que sequer compareceram à reunião, desde que tenham sido regularmente convocados.

Por essa razão, o funcionamento das assembleias sempre ocupou posição central no Direito Condominial. Contudo, por décadas, a rigidez dos quóruns legais constituiu um dos obstáculos à modernização, à conservação e à gestão eficiente dos condomínios residenciais e comerciais.

O advento do Código Civil de 2002, instituído pela Lei nº 10.406/2002, representou importante marco na evolução do Direito Privado brasileiro. No campo do condomínio edilício, entretanto, o legislador adotou postura relativamente conservadora. Em vez de substituir integralmente o sistema estabelecido pela Lei nº 4.591/1964, optou por incorporar grande parte de sua disciplina ao novo Código, preservando institutos que já haviam demonstrado eficiência prática. Os arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil passaram a disciplinar os aspectos essenciais do condomínio edilício, coexistindo com dispositivos da Lei nº 4.591/1964 que permaneceram em vigor, especialmente aqueles relacionados às incorporações imobiliárias.

Com o tempo, a evolução tecnológica e a crescente complexidade da administração condominial passaram gradativamente a revelar limitações do modelo tradicional. Nesse contexto, a Lei nº 14.309, de 8 de março de 2022, promoveu significativa modernização do regime jurídico das assembleias condominiais ao alterar o Código Civil e incluir a disciplina da Assembleia em Sessão Permanente – também denominada pela doutrina como assembleia aberta, continuada ou em caráter permanente –, prevista nos §§ 1º a 3º do art. 1.353, bem como ao regulamentar as assembleias eletrônicas por meio do art. 1.354-A.

A partir dessa alteração, passou a ser expressamente permitido que a assembleia regularmente instalada permaneça aberta por determinado período, desde que observados os requisitos dos §§ 1º a 3º do art. 1.353 do Código Civil. A inovação rompe com a tradicional compreensão de que toda assembleia deveria iniciar-se, deliberar e encerrar-se em um único momento.

O § 1º do art. 1.353 passou a autorizar que, não atingido o quórum especial exigido em lei ou em convenção, a assembleia, por decisão da maioria dos presentes, autorize o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente sejam observados os seguintes requisitos: (I) indicação da data e hora da sessão subsequente, que não poderá ultrapassar sessenta dias, com identificação das deliberações pendentes em razão do quórum não atingido; (II) convocação expressa dos presentes e convocação obrigatória das unidades ausentes, na forma prevista na convenção; e (III) lavratura de ata parcial relativa ao segmento presencial já realizado, com transcrição circunstanciada dos argumentos apresentados.

O § 2º resolve um dos pontos mais sensíveis da prática anterior ao determinar que os votos consignados na primeira sessão permanecem registrados e válidos, dispensando o comparecimento do condômino à sessão subsequente para confirmá-los. Ainda assim, o condômino que estiver presente na sessão seguinte pode requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida, o que preserva, em certa medida, o caráter dialético da assembleia, permitindo que o debate ocorrido na sessão continuada influencie posições já manifestadas.

Por fim, o § 3º limita temporalmente o instituto, pois a sessão permanente pode ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de noventa dias, contados da data de sua abertura inicial. A norma busca, com isso, equilibrar a flexibilidade necessária à formação do quórum qualificado com a segurança jurídica de um horizonte temporal definido, evitando que a sessão permanente se torne instrumento de prorrogação indefinida da deliberação.

A inovação rompe, portanto, com a concepção tradicional de que a assembleia deveria necessariamente iniciar, discutir, deliberar e encerrar todas as matérias em um único momento.

Vale destacar, ainda, que a mesma Lei nº 14.309/2022 introduziu o art. 1.354-A no Código Civil, disciplinando as assembleias e reuniões realizadas por meios eletrônicos. Embora os dois institutos estejam relacionados à modernização da dinâmica condominial, não se confundem. A sessão permanente diz respeito à continuidade temporal da assembleia, enquanto a assembleia eletrônica está relacionada ao meio pelo qual a reunião é realizada. Assim, a sessão permanente pode ocorrer em assembleias presenciais, híbridas ou virtuais, desde que observados os requisitos legais aplicáveis.

A Assembleia em Sessão Permanente representa, nesse sentido, importante instrumento de adaptação do Direito Condominial às necessidades contemporâneas. Ao permitir que uma deliberação que não tenha alcançado determinado quórum seja retomada em momento posterior, sem a necessidade de reiniciar todo o procedimento, o instituto favorece a continuidade dos debates, amplia as possibilidades de participação dos condôminos e contribui para a formação de decisões mais amadurecidas.

Ao mesmo tempo, a disciplina legal procura preservar a segurança jurídica do procedimento, mediante a exigência de convocação dos ausentes, o registro dos votos já proferidos, a possibilidade de alteração do voto na sessão subsequente, a lavratura de ata parcial e a fixação de prazo máximo para conclusão da assembleia.

A sessão permanente, portanto, não representa simplesmente uma extensão temporal da reunião condominial. Trata-se de mecanismo destinado a compatibilizar a necessidade de obtenção de quóruns qualificados com a realidade prática da vida condominial, na qual nem sempre é possível reunir, em uma única oportunidade, o número de condôminos necessário à aprovação de determinadas matérias.

A inovação legislativa confere maior flexibilidade ao processo deliberativo sem afastar as garantias essenciais de transparência, publicidade, participação e segurança jurídica. Nesse equilíbrio reside, precisamente, a relevância da Assembleia em Sessão Permanente para o atual Direito Condominial.

Referências Bibliográficas

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MARIA PAULA CORRÊA SIMÕES

-Advogada graduada pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo(1992);

-Pós Graduada em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica- PUC/COGEAE(1995);

-Pós Graduada em Direito Contratual pela Pontifícia Universidade Católica- PUC/COGEAE(1999);

-Pós Graduada em Direito Constitucional pela Escola Superior de Direito Constitucional ( 2005)e

-Pós Graduada em Lei Geral de Proteção de Dados pela Legale (2022).

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